Publié par Matthieu Chauvin, le 26/08/2024

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Immobilier : comment obtenir un crédit malgré des problèmes de santé ?IllustrationIstock
Pour tout achat immobilier, la souscription d'une assurance est obligatoire. Jusqu'ici, rien de bien compliqué quand on a moins de 40 ans. En revanche, lorsque l'on est plus âgé et que l'on a des soucis de santé, il peut être extrêmement compliqué de trouver un organisme qui accepte de vous prendre en charge, ou alors en vous faisant payer le prix fort. Comment s'en sortir sans en passer par là ?
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Maladie chronique, incapacité temporaire ou pire, décès prématuré... L'assurance qui couvre un crédit immobilier est logiquement obligatoire pour pallier un éventuel défaut de paiement des mensualités dû à des problèmes de santé.

Les règles se sont toutefois assouplies depuis quelques années puisque l'on n'est plus obligé de choisir celle imposée par la banque (même si dans les faits, c'est conseillé au départ pour faciliter l'obtention du prêt, vous pourrez en changer par la suite). Mais ce n'est pas un gage de réussite dans l'obtention d'une assurance de crédit.

En-dessous de 40 ans, être assuré est généralement une formalité, et le surcoût dû à la souscription est mesuré. En revanche, après la quarantaine, c'est une autre histoire. L'association 60 Millions de consommateurs nous éclaire sur cette problématique que les professionnels du secteur appellent dans leur jargon un "risque aggravé de santé." Soit le fait d'avoir "une maladie présentant un risque de décès supérieur à la moyenne".

"Une démarche longue et complexe" d'après un expert

Interrogé par l'association, Côme Robet, président de la Chambre nationale des conseils experts financiers (CNCEF), répond que "la démarche est longue et complexe. Essuyer des refus à répétition ou se voir tarifer des surprimes chargées bloque parfois l’accès au crédit."

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Quant à la Fédération française des diabétiques, elle "estime que 16 % des demandes formulées à son service juridique en 2023 concernaient un problème d’assurance ou de crédit immobilier".

Le constat est un peu meilleur du côté de Philippe Thébault, président de l’Alliance du cœur : "si une personne présente une maladie cardio-vasculaire, je la préviens des difficultés à trouver une assurance. La majorité des dossiers est finançable mais il faudra anticiper cette démarche."

Quelles solutions pour assurer son prêt en cas de souci de santé ?

Même si l'on choisit de souscrire à l'assurance de l'organisme prêteur, celle-ci refusera un dossier estampillé "risque aggravé de santé" dans la majorité des cas. 60 Millions de consommateurs conseille ainsi de tenter de passer par un courtier qui saura vers qui se tourner.

Et donne l'exemple des compagnies Afi Esca, Generali, MetLife, SwissLife, entre autres,"qui proposent des contrats adaptés aux pathologies compliquées". "Toutefois, précise l'association, avant de calculer le montant de la prime, l’assureur analysera le risque."

Un questionnaire de santé vous sera soumis en cas d'emprunt supérieur à 200 000 euros. Il faudra le remplir sans tricher "si l’assureur s’aperçoit, a posteriori, que des informations importantes ont été cachées, il n’y aura pas d’indemnisation en cas de problème", prévient Philippe Thébault, président de l'Alliance du cœur.

Mais ça n'est pas tout ! Il vous faudra aussi fournir des bilans de santé récents. Olivier Dessus, directeur de l’Acceptation et de l’indemnisation de MetLife France, précise : "assortis des comptes rendus opératoires et des éléments fournis par le médecin traitant." Sans compter les examens complémentaires qui vous seront demandés (prises de sang, radios, scanners...).

Prévoir un surcoût très important ou passer par Areas

Même si vous passez les tests avec succès, les compagnies d'assurance ne vous feront pas de cadeau. Amandine Fournier, directrice du pôle de sélection médicale de Magnolia, à 60 Millions de consommateurs : "de nombreux facteurs entrent en ligne de compte dans le calcul de la prime, comme l’âge auquel est survenue la pathologie ou le temps passé depuis un événement grave (AVC, infarctus…)."

Une surprime allant jusqu'à 200% peut vous être imposée en plus du "barème standard", rendant quasi impossible le paiement des mensualités, crédit compris, compromettant le financement du projet. 

Si vous ne parvenez pas à obtenir une assurance de prêt, le gouvernement a créé la convention Aeras. C'est un dernier recours, en cas de multiples refus : "on repousse les limites de l’assurabilité et tous les dossiers refusés sont réexaminés", déclare Pierre Bocquet, directeur de la banque de détail à la Fédération bancaire française, à l'association.

Votre dossier sera revu si :

  • vous décidez d’acheter une résidence principale ;
  • vous aurez moins de 71 ans en fin de crédit ;
  • vous empruntez 420 000 euros au maximum (hors crédit relais).

Autre possibilité affirme 60 Millions de consommateurs : augmenter son apport. Mais même dans ce cas, cela peut être insuffisant pour convaincre un assureur.