Publié par Nantcy Leone, le 28/05/2022

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Viager : conseils d'expert pour éviter tous les pièges IllustrationIstock
INTERVIEW. Si le viager constitue encore un micromarché, "il est en pleine expansion", nous révèle Philippe Buyens, directeur général de Capifrance. Ce type de transaction immobilière vous intéresse ? Faisons le point sur les pièges et erreurs à éviter, avant de vous lancer.
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Obtenir une rente mensuelle, tout en profitant de son logement. Voici ce que permet la vente d’un bien en viager. Quant aux acheteurs qui décident d’investir dans ce marché immobilier alternatif, ils peuvent agrandir leur patrimoine à moindre coût. Pour que cette transaction soit une réussite, des pièges doivent toutefois être évités. Philippe Buyens, directeur général de Capifrance, premier réseau de conseillers immobiliers indépendants en France vous les liste.

Viager : les raisons de son expansion

Planet. Le viager est de plus en plus utilisé, pourquoi ?

Philippe Buyens. Le marché du viager est en expansion, même s'il demeure un micromarché à l'heure actuelle. Avec 4000 à 5000 ventes en viager par an en France, on constate qu’il s’agit encore d’un marché confidentiel. Il ne correspond d’ailleurs qu’à un peu plus de 2% des transactions immobilières. Néanmoins, comme nous l’avons vu, la crise sanitaire tend à changer la donne et à stimuler le marché du viager. Et ce, pour plusieurs raisons :

  • Le viager permet aux séniors de rester à domicile, et si besoin, de financer le service à la personne.
  •  Il permet aux vendeurs d’améliorer leurs revenus, de part un complément de retraite
  •  Il permet à l’acquéreur de constituer une transaction immobilière accessible financièrement.
  •  Les biens immobiliers abordables sont rares. Certains investisseurs se tournent donc vers ce marché alternatif.
  • Le viager permet de mieux protéger son conjoint, puisque la rente dans la plupart des cas est réversible en faveur du conjoint survivant. Et ce, en totalité, gratuitement et sans conditions.

À quoi faut-il cependant prêter attention avant de passer à l’action ?

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Viager : les précautions à prendre par le vendeur

Planet. Quels sont les pièges à éviter pour le vendeur ?

Philippe Buyens. Différentes précautions que voici doivent être prises pour le vendeur.

Vendre son bien en viager à ses enfants permet de garder le bien dans le cadre familial et de transmettre un héritage mais au-delà des tensions psychologiques que peut se créer une vente en ligne directe, c’est surtout fiscalement qu’il faut faire attention. D’ailleurs, certains notaires de France, refusent d’ailleurs de vendre un bien immobilier en viager occupé dans le cadre familial. La donation déguisée est inscrite au Code Civil et l’administration fiscale est très soupçonneuse concernant la vente en viager entre parents et enfants. Cette transaction sera d’emblée classée comme une donation déguisée, pour ne pas payer les droits de succession, parfois même si vous apportez la preuve du versement d’une rente régulière. C’est pourquoi il est préconisé de faire appel à un expert en viager.

En tant que vendeur, il est très important de privilégier un acheteur avec une situation stable et durable, pour sécuriser le versement de la rente mensuelle.

Heureusement, le crédirentier est bien protégé dans ces cas-là à condition de réagir rapidement. Dès le premier retard de versement d’une rente ou le non-paiement, il peut faire jouer la clause résolutoire. Cette clause à l’acte de vente, prévoit qu’en cas de manquement au versement de la rente, le contrat de vente sera résilié de plein droit. C’est le privilège du vendeur rentier. Cela lui permet d’éviter d’avoir recours à la justice et de s’engager dans des procédures longues et onéreuses.

Le vendeur peut également ajouter des garanties au contrat comme une caution solidaire qui impose à un tiers de payer la rente en cas de défaillance de l’acquéreur. Des assurances de rentes impayées peuvent aussi être souscrites par les crédirentiers inquiets.

Il ne faut également pas oublier que les rentes sont imposables.

Quid des éléments à prendre en compte par l’acquéreur ?

Viager : les erreurs communes commises par l’acquéreur

Planet. Quels sont les pièges à éviter pour l’acquéreur ?

Philippe Buyens. Pour l’acquéreur, il convient de :

Ne pas essayer d’évincer le fisc

Pour éviter de payer trop de taxes, certaines personnes tentent d’acheter en viager à des ascendants directs ou à des oncles et des tantes. De cette manière, au décès des aïeux, ils pensent pouvoir hériter du bien immobilier. C’est oublier que les inspecteurs des impôts connaissent bien cette technique, qui leur est enseignée dès leurs premières années d’études. En faisant ça, l’acquéreur risque un redressement fiscal important qui lui fera perdre tout l’argent qu’il pensait économiser, voire plus !

Sous-estimer la valeur du bien

Une autre erreur commune est de sous-estimer la valeur du bien, afin de minimiser le montant du bouquet et de la rente. Cette technique est aussi bien connue des agents du fisc.

Ne pas rendre en compte les révisions possibles des rentes

Tous les contrats viagers prévoient la possibilité que la rente soit, tous les ans, révisée à la hausse. Cette révision se fait en fonction d’un indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE. D’autres indices peuvent aussi être pris en compte, tels que l’indice des prix à la consommation (IPC) qui prend en compte l’inflation et permet de calculer, entre deux périodes, la variation des prix des produits consommés par les ménages et l’indice de coût de construction des immeubles à usage d’habitation (ICC).