Publié par Patrice Castelli

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Immobilier : que faire de son logement après la loi Pinel ?Istock
Après la fin du dispositif Pinel, qui dure douze ans maximum, l'investisseur se retrouve face à un dilemme pour son logement : le garder ou le revendre ? Planet fait le point sur les avantages et inconvénients des possibilités qui s'offrent à vous.

Une fois votre engagement dans le dispositif Pinel écoulé, généralement au bout de 6, 9 ou 12 ans, plusieurs options s’offrent à vous pour la bonne gestion de votre logement. Vous pouvez tout d’abord continuer à le louer afin de bénéficier d’une rente locative. Une autre option est de revendre le bien et d’encaisser une plus-value intéressante pour de futurs investissements ou, enfin, vous pouvez décider de conserver le logement pour en faire votre résidence principale ou secondaire.

Après le Pinel : continuer de louer le bien pour la rente 

Si le propriétaire veut continuer à louer le bien, après l'écoulement de son investissement en loi Pinel, il faudra renouveler le bail nu pour le mettre sur le marché classique, sous le régime des revenus fonciers. Le bien n’est plus soumis ni au respect du plafond de loyer, ni aux conditions de ressources pour le choix du locataire. C’est donc le bon moment pour s’aligner sur les prix du marché ! La loi impose cependant d’étaler la réévaluation du loyer dans le temps, à hauteur de + 10% par an. Le propriétaire pourra continuer à déduire ses charges locatives et intérêts d’emprunt éventuels des revenus fonciers perçus. Attention cependant, l’investisseur va avoir une fiscalité mécaniquement plus élevée qu’il y a 10 ans puisque les revenus fonciers net (loyer – charges déductibles) sont dorénavant fiscalisés au barème progressif de l’impôt sur les revenus, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%).

Après le Pinel : revendre le bien pour une plus-value

Pourquoi ne pas vendre votre bien qui était soumis au régime Pinel ? Après avoir reçu des revenus locatifs pendant 12 ans maximum, vous ferez une plus value intéressante sur le plan financier, avec un bien dans un état encore décent et aux normes environnementales. Le bénéfice engrangé pourra être réutilisé pour un nouveau projet. Vous pouvez le vendre avec ou sans locataire. Mais s'achez qu'occupé, le bien perdra entre 15% et 25% de sa valeur  car les acheteurs recherchant leur résidence principale sont exclu de la vente. Dans la mesure du possible donc, il sera plus judicieux de le vendre inoccupé. N’oubliez pas d’avertir votre locataire six mois avant pour un congé pour vente, le terme des 3 ans de bail renouvelable pouvant être atteint à une échéance de 6, 9 ou 12 ans.

Après le Pinel : donner congé au locataire pour reprise

L’investisseur en loi Pinel peut vouloir, au final, profiter pleinement de son appartement. Il faut donc donner congé au locataire en place pour "motif légitime", comme le fait de vouloir habiter le logement en résidence principale ou d’y loger un membre de votre famille. La lettre recommandée doit être envoyé six mois avant la fin du bail et la loi impose de justifier la reprise : le propriétaire bailleur doit indiquer par écrit en quoi le logement repris correspond à ses besoins personnels ou familiaux. Le cas typique est par exemple un deux pièces acheté à Montpellier en Pinel. Vous arrêtez la location pour y loger votre enfant au moment où il commence ses études secondaires. En plus, vous gardez la possibilité d’un agréable pied-à-terre dans le Sud pendant les vacances.

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SOURCES :

https://www.rennesimmo9.com/actualites/investissement/l-apres-pinel#:~:text=96%2048%2060-,L'apr%C3%A8s%2DPinel%20%3A%20investir%20en%20LMNP,souhaitant%20louer%20un%20logement%20meubl%C3%A9.

https://edito.selogerneuf.com/conseils-d-experts/investir/investissement-locatif-faire-l-immobilier-neuf-apres-fin-pinel-article