Immobilier : quels autres moyens pour investir dans le neuf après la Loi Pinel ?

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Le dispositif de loi Pinel va progressivement s'éteindre à partir de janvier 2023 avec la réduction progressive du taux d'impôt qui va disparaître en 2025. Zoom sur les possibilités qu'il vous reste après.

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Si beaucoup de copropriétaires ont investi en loi Pinel, la fin de ce dispositif, programmé au 31 décembre 2022, n’est pas une fatalité. Ainsi comme le précise l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) dans la loi des finances 2021, il est reconduit pour les années 2023 et 2024 avec des taux de réductions des impôts dégressifs. Toutefois, il est possible de maintenir les taux actuels dans certains quartiers et sur des critères de qualité énergétiques fixés par décret. Voyons en détails les avantages du dispositif Pinel +.

Loi Pinel + : quels sont ses objectifs écologiques ?

Le but de la loi Pinel + est de rendre les logements moins émetteurs de gaz à effet de serre et donc de réduire drastiquement leur consommation énergétique. Pour cela, on passe de la norme environnementale RT2012 à la RE2020. Seuls les logements bâtis avec ce dernier dispositif seront éligibles. Un critère de confort d’été est également introduit, afin de rendre les biens plus agréables à vivre lors des fortes chaleurs.

Les constructeurs sont également incités à utiliser des matériaux biosourcés comme le bois, le chanvre ou la ouate de cellulose. À titre d’exemple, alors que la norme RT2012 acceptait une consommation annuelle de 50kWhEP/m²/an, la norme RE2020 l’abaisse à 12kWhEP/m²/an. Cela se répercute forcément sur le coût de construction du logement neuf, les constructeurs étant incités à baisser leurs émissions de gaz à effet de serre de 30 %.

Une autre nouveauté de la loi Pinel + est d’introduire un niveau de qualité des logements, afin d’améliorer le confort des résidents. Les surfaces minimales sont définies pour un logement : un studio doit faire 28 m² au minimum, un T2 45 m² au minimum, un T3 62 m² au minimum, etc. Des surfaces minimales privatives ont aussi été définies : 3 m² pour un studio et T2, 5 m² pour un T3, etc. Toutefois, un investisseur peut aussi choisir le statut de loueur meublé non professionnel.

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L’après Pinel : investir en LMNP

La location meublé non professionnelle dispose de nombreux avantages fiscaux. Le dispositif n’est pas soumis aux plafonds des niches fiscales. Le bailleur peut souscrire soit au régime réel, soit en micro-bic. En optant pour le régime micro-BIC, un propriétaire peut bénéficier d’un abattement fiscal de 50% sur ses revenus locatifs. C’est le régime d’imposition le plus utilisé par les investisseurs en LMNP à travers la France.

Il faut savoir qu'opter pour le régime réel est plus complexe, même s’il est plus avantageux. On peut ainsi déduire ses charges réelles (électricité, eau, téléphone et internet, la taxe foncière, la taxe d'habitation, l'assurance du bien de propriétaire non occupant, l'assurance pour loyers impayés…) et amortir la valeur de son bien immobilier au fil du temps. Une charge d’amortissement est ainsi calculée selon des critères précis.

Pour louer en LMNP, il faut déclarer son activité au tribunal de commerce maximum 15 jours après qu’elle ait débuté. Vous obtiendrez ainsi un numéro Siret qui figurera sur chacune des déclarations de revenus. Par ailleurs, le logement doit satisfaire à plusieurs critères :

une surface supérieure à 9 m²
le logement doit être loué dans le mois qui suit la remise des clés
le logement doit être loué en tant que résidence principale
le logement doit être, bien entendu, meublé : lit ou canapé lit, table et chaises, un four ou un micro-ondes, une plaque de cuisson, un frigo, des ustensiles de cuisine, des luminaires, des meubles de rangement.
Les revenus tirés de la location ne doivent pas excéder 23 000 euros, ou 50% des revenus globaux de l’investisseur.

Pour l’après-Pinel, il est aussi possible d’investir dans des résidences service.

L’après Pinel : investir en résidence de service en Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard, cumulable avec le LMNP, est intéressant pour toute personne désirant investir dans une résidence de services après la loi Pinel. Cela concerne aussi bien une résidence pour seniors, une résidence étudiante ou un EHPAD. Il faut acheter un bien dans l’une de ces résidences et le louer pour une durée minimale de 9 ans. En contrepartie, l’investisseur pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalent à 11% du montant HT de la valeur du logement, dans la limite de 300 000 euros. Son versement s’étale sur les 9 ans de la durée du bail. Un exploitant peut gérer le bien et on peut récupérer la TVA de son bien, sous conditions. Il faut cependant faire vite, car le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Mais il reste aussi la possibilité d’investir dans du neuf de manière classique.

L’après Pinel : investir dans le neuf "classique"

Il reste tout à fait possible d’investir dans l’immobilier neuf sans bénéficier de la loi Pinel. Vous aurez ainsi la garantie d’avoir un logement bénéficiant des dernières normes environnementales d’isolation, et un bien qui ne nécessitera que peu de travaux, contrairement à l’ancien. Vous bénéficiez aussi des diverses garanties constructeur qui courent jusqu’à 10 ans après la fin de la construction. De plus, vous pourrez gérer le bien comme vous le souhaitez : soit le louer (en respectant toujours les conditions établies par le bail de location), soit vous en servir de résidence secondaire pour y loger un membre de votre famille, etc.

SOURCES :

https://www.economie.gouv.fr/cedef/pinel-investissement-locatif

https://www.ecologie.gouv.fr/pinel-criteres-maintien-reduction-dimpot-sont-fixes

https://edito.selogerneuf.com/