Immobilier : comment aider ses enfants à acheter dans le neuf ?

Les jeunes aussi veulent devenir propriétaires. Dans un contexte morose, les parents sont souvent là pour épauler ou financer le projet de leur progéniture. L’État encourage les parents qui voudraient aider leurs enfants en facilitant la transmission anticipée de patrimoine via des donations exonérées de droit.

Une donation de 100 000 euros par parent et 31 865 en numéraire

La donation est le premier levier fiscal à prendre en compte. Vous lui donnez une somme d’argent qui lui permettra de se constituer un apport en vue de son achat. Un bel atout en vue d’obtenir un  crédit avantageux auprès de sa banque. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 euros par enfant, tous les 15 ans. Un couple peut ainsi donner 200 000 euros à chaque enfant. Ces sommes bénéficient d’un abattement fiscal total, en toute franchise de droits, donc sans payer d’impôt. 

Si la somme donnée est supérieur à 100 000 euros par parent, les enfants doivent payer des droits de donation sur la fraction excédentaire. Les droits de donation sont en principe supportés par celui qui reçoit, mais un parent peut demander la prise en charge des frais de donation par lui-même, en tant que donateur. Ainsi, l’enfant n’aura rien à payer.

Chaque parent, mais également chaque grand-parent ou arrière grand-parent, peut aussi donner à chacun de ses enfants, petits enfants ou arrières petits-enfants, une somme d’argent en numéraire en une ou plusieurs fois, dans la limite de 31 865 euros sans avoir de droits à régler. La donation est destinée à un enfant majeur et le donateur doit avoir moins de 80 ans. Voyons désormais la donation d’usufruit temporaire.

La donation d’usufruit temporaire

Sur le plan juridique, la propriété d’un bien immobilier se décompose en deux entités distinctes : l’usufruit (droit d’y habiter ou de le louer) et la nue-propriété (droit de vendre). On peut démembrer la propriété pour que deux personnes puissent détenir le bien. En général , les parents donnent un bien à leurs enfants en se réservant l’usufruit (droit d’y habiter). Mais le contraire est possible : donner l’usufruit d’un bien déterminé sur une période définie. L’enfant pourra ainsi toucher les loyers du bien pendant un certain temps et se constituer un apport personnel pour acheter.  Au terme de la période, le donateur récupère automatiquement l’usufruit et les revenus qui en découlent. Un prêt familial est aussi possible.

Un prêt familial encadré par un contrat

Il est aussi possible de prêter une somme à votre enfant qui devra la rembourser dans des délais impartis. Dans cette formule, le parent se substituent à la banque et cet acte doit être encadré par un contrat. Tout doit y être écrit : montant, délai de remboursement, mensualités, éventuel taux d’intérêt... Attention, si vous prêtez plus de 1 500 euros à votre enfant, il faut le déclarer au fisc sous peine de voir le prêt requalifié en donation. Il est également possible d'investir en Pinel.

Investir en Pinel pour loger ses enfants

Dans le neuf, le dispositif Pinel n’est pas à négliger. Vous louez le logement à votre enfant, si ce dernier est détaché de votre loyer fiscal. Les modalités du dispositif restent classiques : le logement neuf doit être loué pour six ou neuf ans pour bénéficier d’une réduction d’impôts. Selon la durée de location, le taux de réduction est fixé à 12% ou 18% du prix de revient de l’immeuble. L’engagement peut être prolongé jusqu’à 12 ans pour bénéficier d’une réduction de 21%. Le locataire doit toujours respecter des plafonds de ressource et le loyer est plafonné. 

SOURCES :

https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/que-puis-je-donner-mes-enfants-petits-enfants-sans-avoir-payer-de-droits#:~:text=Vous%20pouvez%20donner%20de%20l,droits%20de%20donation%20%C3%A0%20payer 

https://www.fortuneo.fr/cote-finances/credit-immobilier/aider-ses-enfants-a-acheter-un-bien-immobilier-654 

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/5-astuces-pour-aider-votre-enfant-acquerir-son-premier-logement-article-11945.html