Taxe foncière : conseils pour éviter les mauvaises surprises lors d’un achat immobilier

Résidence principale, secondaire, investissement locatif…Futurs acquéreurs, prenez garde ! Si vous n’y prêtez pas attention avant une acquisition, la taxe foncière peut vous créer une bien mauvaise surprise. En effet, contrairement à la taxe d'habitation, aucune suppression n'est prévue pour cet impôt local, auxquels seuls les propriétaires d'un ou plusieurs biens immobiliers sont assujettis. Bien que les disparités soient grandes en fonction des territoires et parfois au sein même d’un département, cet impôt local a grimpé de plus de 32% entre 2011 et 2019, selon l’étude réalisée par ToutSurMesFinances.

Elle s’élevait en moyenne à 2091 € sur les communes d’Ile-de-France, l’an dernier, d’après le rapport publié par les collectivités locales.

Mieux vaut donc ne pas l’oublier dans les calculs de votre projet. Comment est-elle par ailleurs évaluée ? Sur quels documents faut-il se baser ?

Nous avons posé différentes questions aux experts du site Tacotax, plateforme proposant une solution d'assistance aux particuliers pour leurs impôts, ainsi qu’a Ruben Danan et Kévin Uzan, experts du commerce immobilier et fondateurs de CommerceImmo.fr

Planet : Comment évaluer le montant de la taxe foncière d’un bien immobilier ?

Commerce Immo : "La taxe foncière est calculée en fonction des communes et des dispositions foncières. A paris par exemple, son montant est relativement bas en comparaison avec d’autres villes d’Ile-de-France. On peut ainsi passer du simple au triple, voire quadruple !"

Tacotax : "La taxe foncière appartient à la grande catégorie fiscale des impôts locaux perçus au profit des collectivités territoriales. Elle taxe la propriété d’un bien foncier, quel qu’en soit l’usage (habitation, commercial, industriel), qu’il soit occupé ou non.

Il existe d'ailleurs deux types de taxes foncières :

1. la taxe foncière sur propriété non bâtie,  qui correspond à la taxation d’un terrain nu
2. la taxe foncière sur propriété bâtie,  qui correspond à la taxation d’une construction

Les contribuables sont dans la grande majorité concernés par la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Dans le détail, la taxe foncière a pour base :

• 80% de la valeur locative du terrain dans le cadre d’un terrain nu
• 50% de la valeur locative du bien dans le cadre d’une construction

La valeur locative correspond à une valeur théorique calculée par l’Administration et censée représenter un loyer annuel normal pour le bien concerné.

Le calcul de cette valeur locative cadastrale (permettant de déterminer par la suite le montant de la taxe foncière) varie selon l’usage du bien concerné par ladite taxe.

Ainsi, trois méthodes de calcul existent :

1. la méthode dite "tarifaire" : elle s’applique pour les locaux professionnels non industriels (c’est-à-dire les locaux commerciaux)
2. la méthode "comptable" : elle s’applique pour les locaux professionnels industriels
3. la méthode "par comparaison" : elle s’applique pour les locaux à usage d’habitation (attention une réforme a déjà été mise en place et à vocation à entrer en vigueur en 2026 en changeant la méthode d’évaluation).

Pour les locaux à usage d’habitation, la méthode "par comparaison" a donc vocation à s’appliquer. La valeur locative est alors égale à : la surface pondérée du local x tarif au m2.

La surface pondérée correspond à la surface "balayable" du local (littéralement toute surface pouvant être atteinte par un balai), et est pondérée par des coefficients de 0.2 ou 0.5 en fonction qu’il s’agisse d’une pièce principale ou secondaire.

Le tarif au m2 est une valeur connue par l’Administration fiscale et correspond au tarif au m2 d’un local type situé dans la commune et présentant des caractéristiques similaires.

Toutefois, récemment, cette méthode d’évaluation dite par comparaison a été considérée comme non actuelle et dépassée. En effet, les valeurs locatives dataient de 1970 et ne reflétaient plus du tout la réalité du marché immobilier.

Une réforme a donc été instaurée par l’article 146 de la loi de finances de 2020 et met en place la méthode tarifaire aux locaux à usage d’habitation (méthode actuellement appliquée aux locaux commerciaux) :

1. de nouvelles méthodes d’évaluations des valeurs locatives. Celles- ci se baseront désormais sur :

• une classification des locaux en sous-groupes (maison, appartements, dépendances isolées, locaux "exceptionnels")
• des secteurs d’évaluation présentant un marché locatif homogène et permettant de déterminer un tarif au m2 correspondant au loyer moyen constaté pour chaque type de bien (nomenclature de plus de 38 catégories et déterminé au niveau communal)
• un coefficient de localisation de plus ou moins 10 ou 30% permettant de prendre en compte l’assise du bien sur la parcelle cadastrale dont il dépend.

2. de nouvelles obligations déclaratives pesant sur les propriétaires des biens mis en location.

• En effet, pour pouvoir déterminer ces tarifs au m2, l’Administration fiscale va s’appuyer sur les tarifs des loyers appliqués par des propriétaires bailleurs annuellement. De ce fait, à partir du 1ᵉʳ janvier 2024, ces derniers, avant le 1ᵉʳ juillet de chaque année, se devront de déclarer le montant des loyers qu’ils appliquent au 1ᵉʳ janvier de l’année et la consistance de ces biens (leur utilisation). 

3. des mécanismes atténuateurs :

• ayant vocation à mieux faire accepter la réforme (c’est-à-dire augmenter "progressivement" le montant de la taxe foncière pour que cette reforme soit le plus indolore possible pour les contribuables)

En revanche, pour les locaux professionnels dit industriels, c’est la méthode dite "comptable" qui a vocation à s’appliquer.

Les conditions permettant la qualification d’un local professionnel en "industriel" ont été précisées par le conseil d’Etat et repris dans la loi de Finances 2019 :

• l’activité exercée est une activité de fabrication ou de transformation de biens corporels immobiliers
• les moyens techniques utilisés sont prépondérants
• le prix des installations (outillages, moyens techniques) doit dépasser 500 000 €

Si l’ensemble de ces conditions sont validées, la méthode comptable doit être utilisée pour déterminer la valeur locative et correspond au prix de revient des immobilisations foncières x 8% (avec possibilité d’application d’un coefficient d’actualisation de 4/3 pour les immobilisations entrées dans l’actif avant 1978). "

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