Publié par Didier Laurens, le 22/02/2019

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Immobilier : comment estimer votre bien au juste prix ?Istock
Vous voulez vendre ou acheter un bien immobilier ? Suivre ces 5 étapes suivantes vous permettra d'avoir une idée de son juste prix et des arguments à faire ressortir lors de la négociation.
Sommaire

Immobilier : estimez la qualité d’emplacement

L’estimation d’un bien immobilier est toujours délicate puisqu’il s’agit d’un prix de convenance entre un vendeur et un acheteur. Si on fait exception des biens exceptionnels, très chers, car très rares, la plupart des lots peuvent estimés à partir de plusieurs critères.

Si certaines communes sont plus prisées que d’autres, il en va de même pour les quartiers, les prix au m² pouvant même varier d’un bloc d’immeubles ou d’un pâté de maisons à l’autre.

La qualité d’une adresse est directement influencée par le calme du quartier, la proximité d’écoles cotées, la desserte en transport en commun, la proximité des commerces, etc. Cette influence est bien visible avec l’aménagement du "grand Paris" : dans des communes comme Vitry/Seine, Asnières, Montreuil ou Nanterre les prix au m² ont progressé de 5 à 12% du fait des aménagements programmés.

Cette qualité d’emplacement a son répondant à l’intérieur des immeubles. Les étages élevés se vendent aujourd’hui plus cher que le 1 er et 2ème niveaux, les rez-de-chaussée affichant une décote de 15 à 20%. De même, les biens orientés au Sud sont plus demandés, car plus lumineux.

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Immobilier : vérifiez la qualité de construction

C’est un point clé. La préférence des investisseurs particuliers va aux bâtis construits pour traverser le temps qu’il s’agisse de maisons particulières ou d’immeubles. De belles prestations valorisent automatiquement les biens.

Les constructions des années 70/80 souffrent d’une décote liée à différents problèmes : défaut d’étanchéité des toits-terrasses, matériaux de façade (pierre de parement, etc.) vulnérables, ponts acoustiques, absence d’isolation, etc.

Même s’ils ne sont pas exempts de défaut (parquets sonores, fissuration des plafonds, bruits de pallier, etc.) les immeubles en pierre de taille du milieu du 19ème sont recherchés, notamment parce que l’épaisseur de leurs murs les rend faciles à isoler et qu’ils ont du cachet.

En matière de maisons individuelles, les constructions réalisées durant l’après-guerre (1945/1960) ont souvent été bâclées. La qualité de construction en meulière des années 20 est en revanche indestructible, si les propriétés sont protégées contre l’humidité.

Immobilier : mesurez la rentabilité locative théorique du bien

Même s’il est destiné à devenir une résidence principale, la valeur d’un bien peut être déterminée en calculant son taux de rentabilité.

Exemple : vous envisagez d’acheter un 2 pièces d’une valeur de 300.000 euros. Des logements comparables se louent 600 euros dans le même immeuble. La valeur locative de ce bien s’obtient en divisant le loyer annuel (600 X 12 = 7200 euros) par le prix du logement (300.000 euros), puis en multipliant ce résultat par 100. En l’occurrence la rentabilité de ce 2 pièces est de 7200/300.000X 100 = 2,4%.

Un score modeste, mais logique : la rentabilité locative décroît à mesure que les prix au m² grimpent. Elle se situe en moyenne vers 2 à 3% à Paris, 4 à 5% dans les métropoles de région, mais elle approche parfois 10% dans les villes intermédiaires où l’immobilier est bon marché.

Immobilier : renseignez-vous sur la demande locale

Pour estimer un bien, il est utile toujours utile de regarder les prix affichés dans la vitrine des agents immobiliers. Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un apparemment ces prix sont réalistes même si une élasticité de + ou – 10% peut exister entre le prix de vente et les conditions réelles de la vente.

Beaucoup de vendeurs se basent sur les prix affichés sur internet en oubliant qu’il s’agit du prix attendu par le cédant et qu’il est souvent surévalué.

Immobilier : enfin, établissez une balance chiffrée

Une fois l’ensemble de ces éléments récoltés, on peut obtenir une estimation réaliste à partir du prix de vente ou d’achat du bien que l’on pondérera par la qualité d’emplacement, de construction et de l’état de la demande immobilière locale.

Une fois cet état des lieux dressé, on essaiera de trouver un bien comparable, par exemple en se connectant à un outil en ligne comme "Patrim", un outil élaboré par le fisc ou encore "Novatiz", une base de données immobilière performante gérée par les notaires de France.