Crédit immobilier : qui sont ceux qui ne peuvent plus y prétendre ?

Avec l'augmentation des taux de crédit, les dossiers de certains emprunteurs risquent de ne plus être acceptés par les banques… Voici pourquoi.

Mauvaise nouvelle pour les emprunteurs. Après des taux à 1,17% en moyenne au mois d’avril, les personnes souhaitant souscrire un prêt immobilier se sont vus proposer un taux à 1,25% en moyenne (sur 20 ans) au mois de mai dernier, d’après l’Observatoire Crédit Logement /CSA. Le coût total du crédit est donc plus élevé, ce qui a une incidence directe sur les dossiers de certains futurs acquéreurs. Ils sont en effet plus nombreux à essuyer un refus. En cause, le taux de l’usure.

Crédit immobilier : comment est fixé le taux de l’usure ?

Le taux de l’usure est un seuil fixé chaque trimestre par la Banque de France, pour le trimestre suivant. Publié au Journal officiel, il "correspond au taux maximum légal (taux annuel effectif global TAEG, anciennement TEG) que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils accordent un crédit", précise le portail de l’Economie, des Finances, de l’Action et des Comptes publics.

Selon l'article L314-6 du Code de la consommation : "Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues".

Il comprend :

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le taux d'intérêt de base (ou taux nominatif)
les frais de dossier
les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l'octroi du prêt
les coûts d'assurance et de garanties obligatoires
les frais d'ouverture et de tenue d'un compte donné, d'utilisation d'un moyen de paiement permettant d'effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte, ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement
le coût de l'évaluation du bien immobilier, hors frais d'enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier

Ainsi, comme le note Le Progrès, plus les taux d’emprunt sont élevés, plus les profils à risque sont susceptibles de dépasser ce seuil… A combien se situe-t-il aujourd’hui ?

Taux de l’usure : un impact conséquent sur le marché

2,51%. Tel est le taux de l'usure de ce second trimestre 2020, pour les prêts à taux fixe sur une durée de 20 et plus.

"Si hier il baissait au même rythme que les taux d’emprunt, ce qui permettait de garder un équilibre, aujourd’hui, dans un contexte de taux haussiers, l’impact sur le marché du crédit immobilier est conséquent", analyse le courtier en assurance emprunteur Magnolia.fr.

Il explique d’ailleurs que ce taux, supposé protéger l’emprunteur,"est en fait en train d’exclure une grande partie des profils à risque qui sont sujets à des taux d’assurance élevés. Les courtiers en colère demandent à Bercy de changer cette méthode de calcul qui ne répond absolument pas aux besoins des emprunteurs dans le contexte actuel."

Quels sont d’ailleurs ces profils particulièrement touchés ?

Crédit immobilier : les profils qui peuvent en être exclus

Les emprunteurs modestes sont les premiers concernés, car ils se voient souvent proposer des taux moins attractifs que la moyenne (2% au lieu de 1,55 en moyenne sur 25 ans pour un profil percevant mois de 40 000 € de revenus). En additionnant les frais de dossier et autre assurance prêt, le taux de l’usure est donc très vite dépassé.

Ils ne sont toutefois pas les seuls : les seniors, les personnes ayant des problèmes de santé et celles exerçant une profession à risque peuvent aussi se voir refuser un emprunt immobilier.

Pour y remédier, il faut penser à : négocier dans la mesure du possible son taux de crédit, ses frais de dossier ainsi que le taux d’assurance prêt, qui représente 30% du coût du crédit en moyenne. Une assurance externe à la banque peut faciliter cette opération.