Publié par Nantcy Leone, le 06/04/2021

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Vente immobilière : comment estimer avec précision un bien atypique ?© Espaces AtypiquesService de presse
INTERVIEW. Maison d'architecte, loft, duplex sous les combles… Ces biens immobiliers aux caractéristiques peu communes sont souvent mal évalués. Pourtant, certaines particularités peuvent grandement valoriser le prix de vente. Explications d'Alexandra Hyron, directrice générale d'Espaces Atypiques.
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En 2020, le marché de l’immobilier a connu une baisse de 8%. Pourtant, en raison des confinements, selon la dernière enquête du réseau Espaces Atypiques, menée auprès de ses clients en décembre dernier, les ventes de maisons avec extérieur dans les régions Normandie, Bourgogne, Bretagne, Provence et Sud-Ouest l’année 2020 ont augmenté. 18% des personnes interrogées qui n’avaient pas de projet spécifique envisagent aussi de déménager.

Vous êtes propriétaires et souhaitez profiter de la situation pour mettre en vente votre bien ? Avant de franchir le pas, avez-vous pensé à faire estimer votre logement ? En fonction de sa nature – appartement, maison, bien atypique – les critères d’évaluation diffèrent.

Vente immobilière : quels sont les critères d’évaluation d’un bien traditionnel ?

"Pour estimer un bien à sa juste valeur, les agences immobilières traditionnelles se basent généralement sur deux éléments fondamentaux : ses caractéristiques propres (étage, surface, nombre de pièces, exposition, ascenseur, etc.) et son environnement (quartier, immeuble, proximité des transports et commerces...). Elles comparent ensuite le dit logement avec l’ensemble des ventes similaires réalisées dans le secteur", nous explique Alexandra Hyron, directrice générale d’Espaces Atypiques. Le prix au mètre carré à l’adresse du bien, tenant compte de la localisation, des caractéristiques du bâtiment, de l’évolution du prix et de la population, est ensuite multiplié à la surface, en fonction des caractéristiques du bien.

Qu’en est-il en revanche pour les biens atypiques ?

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Vente immobilière : quels sont les éléments qui valorisent un bien atypique ?

Avant d’énoncer les critères permettant de majorer la valeur d’un bien dit atypique, définissons-le d’abord.

"Est considéré comme atypique un bien hors norme, unique, original, qui peut provoquer un coup de cœur. Cela peut être un loft, un atelier d’artiste, une maison d’architecte, un bien rénové de façon contemporaine…", nous indique l’experte.

"La difficulté est donc de le mesurer à un bien similaire. Étant unique, il ne peut pas vraiment être comparé. C’est la raison pour laquelle nous avons créé un système d’estimation qui prend en compte, en plus des éléments traditionnels, les variables atypiques du bien : le volume et la hauteur sous plafond, la luminosité des espaces de vie, l’organisation des pièces, la rénovation exceptionnelle d’un bien, la patte d’un architecte, des matériaux nobles, la vue… ", ajoute Alexandra Hyron.

Et comme toujours, la rareté se paie.

Bien atypique : "La rareté valorise le prix de vente"

Vous souhaitez vendre un logement en centre-ville doté d’une terrasse ou d’un jardin ? Vous pourrez alors le proposer à un prix plus élevé que celui du  marché. Ce type de bien est en effet très recherché. "La rareté valorise le prix de vente. Un bâtiment exceptionnel, une vue à couper le souffle sur la mer, un lac ou sur les toits de Paris sont autant d’éléments qui feront grimper la valeur d’un bien", détaille la directrice générale d’Espaces Atypiques.

"Depuis la création de la première agence en 2008, au gré des ventes et de l’évolution du marché, nous avons affiné notre système d’estimation en attribuant des pourcentages à chaque critère atypique", détaille-t-elle.

La qualité et la diversité de ses "biens d’expression", jouxtées au réseau de passionnés maîtrisant parfaitement les spécificités de leurs biens, attirent de plus en plus d’acquéreurs en recherche d’habitat. Les propriétaires, eux, peuvent faire estimer au plus juste leurs biens hors norme, gratuitement, en faisant appel à l’une des 50 agences du pays.

En 2020, malgré la crise sanitaire, grâce à un réseau de 370 agents répartis sur l’ensemble du territoire, 5 300 mandats ont été signés (contre 5 000 en 2019) et près de 1 460 biens ont été vendus (vs. 1 056 en 2019, soit +38%). Prix de vente moyen ? 540 000 euros, contre 220 000 sur le marché français.