Retraite par capitalisation : immobilier locatif, le nouveau placement par excellence ?

Investissement locatif : une "bonne dette" ?

D’après une étude réalisée par le réseau immobilier Century 21, l’investissement locatif représentent 27% (+19,9% entre les 3e trimestres 2018 et 2019) des transactions en France, rapporte Le Figaro.  Le courtier Cafpi la chiffre, de son côté, à en moyenne 19% (contre 8% en décembre 2018). 66% des projets d’investissement locatif répondent à un sentiment d’insécurité financière lié à la retraite, atteste par ailleurs un sondage réalisé en décembre 2019 par le courtier en crédit immobilier Empruntis.

"Cette tendance tend à se confirmer. Avec Internet, les informations sont accessibles en quelques clics. Les personnes souhaitant se former à l’investissement immobilier peuvent le faire facilement via YouTube ou des sites spécialisés. Les gens se passionnent de plus en plus par le sujet et souhaitent en même temps profiter des taux bas", analyse Manuel Ravier.

Tous en attendent un bon rendement. Pour cela, il est essentiel de bien choisir sa stratégie d’investissement.

 "Il ne faut pas avoir peur de s’endetter. L’investissement immobilier constitue une bonne dette. Endettez-vous au maximum de votre capacité sur 20 à 25 ans (ou 15 ans pour les retraités), surtout quand les taux sont bas comme aujourd’hui", conseille l’expert. "L’enrichissement passe en effet par l’effet de levier bancaire".

" La baisse des taux a solvabilisé les français.Dans les années 80, les taux d’intérêts avoisinaient les 14% ! Ils étaient donc 10 fois supérieurs aux taux actuels qui sont de 1,40% sur 20 ans. Avec une mensualité de 500 euros sur 20 ans les investisseurs ne pouvaient emprunter que 40 000 euros à l’époque, contre 100 000 euros aujourd’hui", constate le cofondateur d’investissement-locatif.com. "Profitez-en, car vous financez aujourd’hui des actifs qui vont vous rapporter plus, dès demain. Même avec une petite épargne, vous pouvez aller chercher un effet de levier".

Il est toutefois nécessaire d'être prudent sur certains points que voici.

Immobilier locatif : gare au mauvais placement !

"L’immobilier est un fabuleux moyen de s’enrichir mais ce placement demande aussi de l’entretien et, de fait, des dépenses", prévient Manuel Ravier.

Il ne faut alors pas se mettre en risque et garder un petit apport en cas d’imprévus. Acheter un bien dans l’ancien et le louer meublé peut être avantageux. "Le prix sera plus attractif du fait des travaux à réaliser. En le restructurant et en l’optimisant, vous allez ainsi bénéficier d’une meilleure rentabilité sur le marché, en le louant plus cher", explique l’expert. Faites pour cela appel à des professionnels, pour éviter toutes malfaçons.

Et d’ajouter : "En optant pour le régime fiscal LMNP réel vous allez en plus bénéficier d’avantages fiscaux. Ce choix vous permet de déduire les travaux réalisés ainsi que l’achat de meubles dans le temps, afin de ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années".

Le produit doit en revanche être adapté : "Si un logement de 60 m2 n’a qu’une seule fenêtre, vous ne pourrez pas y loger une famille, mais le louer seulement comme un studio. Attention donc, un bon prix au m2 n’est pas forcément rentable", alerte-t-il.

"Gardez également en tête qu’un acheteur est un futur vendeur. Prenez ainsi garde au mauvais emplacement : si vous achetez dans un lieu où à la population décroît, comme en rase campagne par exemple, même si le bien est moins cher à l’achat, vous risquez peut-être de ne pas pouvoir le louer ou le vendre dans 10 ans. Votre investissement peut alors devenir un gouffre", note l’expert en immobilier locatif.

Veillez à investir dans des villes où la demande est forte : Paris, Lyon, Bordeaux sont par exemple les villes patrimoniales par excellence où le taux de rendement, qui s’obtient par le montant annuel des loyers divisé par les coûts de l’opération, est élevé. D’autres villes  comme Nantes, Lille, Toulouse Marseille offrent aussi de belles opportunités.

"Chez investissement-locatif.com, nous donnons régulièrement des conseils via notre chaîne dédiée et nous proposons une offre clé en main. Grâce à nos propositions d’achat d'un bien à rénover, la création de valeur avec les travaux, le meilleur mode d'exploitation en location meublée coup de cœur ou colocation, nous parvenons à offrir un rendement supérieur au marché dans les grandes villes. A Paris, où le rendement marché tourne autour de 2 à 3%, nous arrivons à obtenir 3 à 5,50%. A Lyon, nous assurons 3 à 5,5% au lieu de 2 à 3%. A Lille, vous pouvez compter sur 5 à 9% de rendement contre 4 à 5% habituellement", révèle Manuel Ravier.

Coût du financement, rentabilité locative, déduction fiscale, plus-value à la revente… Que vous souhaitiez investir près de chez vous ou dans votre ville d’origine, pensez donc à vous rapprocher d’une agence ou de professionnels de l’immobilier et financiers, afin d’étudier le marché.