Publié par Nantcy Leone, le 28/05/2020

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Immobilier : et si vous investissiez dans des commerces ?Illustrationabacapress
Certes, l'achat de murs de commerces ou de petits bureaux coûte généralement plus cher que l'immobilier résidentiel. Cet investissement comporte cependant de nombreux avantages, que voici.
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Vous recherchez de la stabilité dans vos investissements ? Les 840 000 murs de commerces recensés en France et autres bureaux pourraient bien répondre à vos souhaits. Si, à emplacement équivalent, les prix sont souvent plus élevés que dans l’immobilier résidentiel, les atouts des murs tertiaires ne manquent pas. "Les biens tertiaires constituent de bonnes opérations pour les bailleurs à la recherche de stabilité sur le long terme", indique Michel Simond, patron éponyme du réseau de conseil en cession de murs de boutiques, à Capital.

Murs tertiaires : un loyer rapportant jusqu'à 10% par an

En plus d’un bénéfice de 10% par an sur les loyers, le locataire est généralement présent des années durant et règle la plupart des charges. En cas d’impayés, contrairement à l’immobilier résidentiel, les procédures d’expulsion sont généralement rapides. Avant de vous lancer, mieux vaut toutefois faire appel à agent immobilier, ainsi qu’à un avocat spécialisé, afin d’éviter les pièges, et repérer les bons plans.

Le bail commercial doit par exemple être scrupuleusement épluché. En effet, si vous achetez un commerce avec un locataire déjà en place, le bail (généralement de 9 ans) s’appliquera jusqu'à son terme. Vous ne pourrez ainsi pas le déloger. Et ce, même s’il revend entre-temps son affaire. Le nouveau venu lui paiera alors le droit au bail, sans que vous ne soyez consulté.

A noter que le locataire jouit également, sur demande, d'un droit au renouvellement. Si vous le refusez, vous serez alors contraint de lui régler une énorme indemnité d’éviction : la valeur du fonds de commerce, les frais de déménagement, et le coût de licenciement des employés peuvent en faire partie.

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Vers quels baux alors se tourner pour limiter les risques ?

Bail commercial : vérifier la destination du local

Mieux vaut écarter une clause autorisant tous les types de commerces. Cela vous permettra d’éviter d’avoir un locataire exerçant une activité qui ne vous convient pas. Tournez-vous plutôt vers des contrats dans lesquels les conditions de cession du bail par le locataire sont encadrées. "Certaines clauses permettent d'exiger des garanties de solvabilité de la part du repreneur du fonds de commerce, comme le business plan envisagé, ou ses comptes passés", précise en effet Baptiste Robelin au magazine économique.

D’autre part, la majorité des contrats prévoient une révision triennale des loyers, en fonction de l'indice Insee des baux commerciaux (+2,5% pour le dernier publié). Seuls les contrats avec "clause d'échelle mobile" permettent une révision annuelle, suivant le même indice.

Quels sont par ailleurs les secteurs qui rapportent le plus ?

Investissement commercial : visez les centres-villes et les zones commerciales

Selon l’étude réalisée par Capital avant la crise sanitaire, le centre-ville demeure un investissement sûr. Prix au mètre carré : 3 889 € à Dijon, pour un loyer mensuel par mètre carré utile de 36,30 €.

Rendement moyen ? 5 à 7% pour un risque de vacance locative limité.

Misez pour cela sur les secteurs de la restauration rapide (tacos et autres spécialités), des petites surfaces alimentaires, des commerces de bouche spécialisés ou encore sur des boulangeries.

Les boutiques d'angle ou disposant d’une grande vitrine, donc plus visibles, sont également plus attractives.

Les commerces les plus rentables, jusqu’à 10%, restent toutefois ceux où l’accès en voiture est facilité. Soit dans les zones commerciales : privilégiez les activités de loisirs ou de fitness, l'alimentaire spécialisé (Grand Frais) ou les salles de jeux.

Prix au mètre carré à Dijon ? 1 296 € pour un loyer mensuel par mètre carré utile de 13,10 €.

Les petits bureaux, loués à des médecins, avocats ou dentistes, peuvent aussi être un bon compromis. Possibilité de rentabilité à 9%.