Immobilier : déjouer les pièges de la colocation

© abacapressPopularisée par le film L’Auberge espagnole, la colocation est une formule de plus en plus prisée par les étudiants et par les jeunes actifs. Un million de personnes seraient concernées en France, 10 millions en Europe. La loi Alur, votée le 26 mars dernier va donner un cadre juridique à la colocation. En attentant la publication des décrets d’application, voici les pièges à éviter si vous entrez dans le système à court terme :

1. Contrat de bail : préférez un bail multiple. En cas de colocation, le contrat de bail peut être signé par tous les colocataires ou par chacun des colocataires avec lesquels le propriétaire passe un contrat spécifique (contrats multiples). Sauf à être sûr à 100% des autres colocataires, la solution du bail unique est risquée. Avec cette formule tous les colocataires s’engagent solidairement à verser un loyer au propriétaire pour la mise à disposition du logement dont ils se répartissent les pièces. Si l’un d’eux ne paie plus sa part de loyer, les autres devront compenser… 

Conseil : Dans la mesure du possible, autant privilégier le système des contrats multiples, En cas de non paiement par l’un des colocataires, les autres n’ont pas l’obligation de ramer à la place du sortant. La loi Alur favorisera la pratique des baux multiples individuels sans clause obligatoire de solidarité entre locataires.

2. Clause de solidarité = danger. La plupart des propriétaires demandent aux colocataires de faire figurer une clause de solidarité dans le contrat de bail. Cette clause oblige celui (celle) qui s’en va à payer sa part du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail à moins qu’un remplaçant, accepté par toutes les parties, ne soit trouvé. Aux collocs réglos de se retourner ensuite contre les "mauvais payeurs" pour récupérer les sommes versées à leur place.

Conseil : Dans un certain nombre de cas, la clause de solidarité peut se transformer en un véritable piège. La loi Alur prévoit de ramener sa durée maximale à un an tout en garantissant aux propriétaires le paiement des loyers. En attendant, prudence !

3. Caution non récupérable. Théoriquement, un coloc quittant la communauté ne peut pas récupérer sa quote-part de dépôt de garantie en cours de bail. Il devra attendre le départ du dernier des colocataires et l’établissement du constat de sortie des lieux.

Conseil : Pour éviter ce piège, la meilleure formule est d’établir un avenant au bail précisant que le sortant est déchargé de ses obligations sans que le bail soit pour autant rompu.

4. Assurance habitation pour tous. Comme n'importe quelle location, le logement en colocation doit être assuré contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux) et une attestation d'assurance fournit annuellement au propriétaire. Pour se couvrir, 2 solutions sont possibles : souscrire un seul contrat sur lequel le nom de tous les colocataires sera notifié. Ou bien s’assurer individuellement, tous les locataires signant alors des polices multiples en nom propre. Si cette dernière solution est retenue, mieux vaut contracter les différentes polices auprès du même assureur, cela limitera les formalités en cas de sinistre.

Conseil : Si un seul contrat est signé, le nom de tous les colocataires doit être stipulé pour éviter d’éventuels problème d’indemnisation. De même, si quelqu’un quitte la communauté un avenant devra être apporté au contrat d’assurance.

5. Règlement intérieur : ennuyeux mais utile. La signature d’un règlement intérieur peut être perçu comme une coercition mais il permet aux colocataires de fixer une règle du jeu et d’éviter les frictions lors de la répartition des taches quotidiennes. Ce code de bonne conduite doit être signé par tous les membres de la communauté et prévoir les modalités de partage des pièces communes, du ménage, les règles de vie commun, etc.

Conseil : la désignation d’un des colocataires comme mandataire est un facteur de clarification qui peut s’avérer utile en cas de dialogue avec le bailleur.