Viager : comment faire pour que les deux parties y gagnent ?

Augmenter ses revenus, profiter d’un complément de retraite, acquérirun bien immobilier à moindre coût… On a tous une bonne raison pourvendre ou acheter un bien immobilier en viager. Mais bien souvent, cetteforme de vente basée sur l'espérance de vie du vendeur resteméconnue des Français. “Le viager fait peur parce qu’on ne le connaîtpas. On a des idées reçues, comme surpayer son viager avec lephénomène Jeanne Calment (qui a vendu son logement en viager maisne pensait pas vivre aussi longtemps, NDLR), déshériter ses enfants…La réalité n’est pas celle-ci”, indique d’emblée Sophie Richard, viagéristeet fondatrice du réseau d’agences immobilières Viagimmo. En effet, lavente en viager peut présenter de nombreux avantages pour les deuxparties, acheteurs (on parle alors de débirentiers) et vendeurs (dits aussicrédirentiers). Il faut toutefois faire attention à ne pas tomber danscertains écueils et rester attentif à certains points avant de conclure lavente.

Investir ou occuper le logement ?

Pour que les deux parties y gagnent, il faut d’abord savoir ce que l’onveut en tant qu’acheteur ou en tant que vendeur, car le viager estmultiple : il peut être “occupé” ou “libre”, ce qui aura des conséquencessur la façon dont on peut disposer du bien et surtout sur la rente verséeau crédirentier par le débirentier, calculée selon la valeur du bien,l’espérance de vie du vendeur mais aussi selon ses potentiels besoinsen termes de revenu complémentaire.

La vente en viager occupé (le vendeur continue d’occuper le bienimmobilier qu’il a cédé) représente “entre 80 et 85% des transactions”,selon Sophie Richard. “Les avantages pour l’acquéreur, c’est qu’ilachète un bien immobilier décoté (car toujours occupé),progressivement dans le temps, et il n’a pas besoin de recourir à unemprunt. C’est le vendeur qui va tenir le rôle du banquier, d’une certainefaçon.” Une manière donc d’éviter les frais bancaires inhérents à un prêt,et de se constituer un capital, d’investir. Côté vendeur, cela peut êtreune assurance en cas de décès d’un conjoint, permettant au conjointsurvivant de rester dans le bien. Le vendeur percevra une renterégulière (bien souvent mensuelle), donc l’assurance d’avoir à vie unrevenu complémentaire. Il reçoit aussi un bouquet (une somme verséecomptant au moment de la signature du contrat de vente). Le viagerpermet ainsi de rester plus longtemps chez soi.

Le viager libre, lui, est plutôt minoritaire, selon la viagériste. Ce type devente “va s’adresser à des acquéreurs qui veulent devenir propriétairepour y vivre”, souligne Sophie Richard. Il peut s’adresser ainsi auxacquéreurs qui ne correspondent pas aux profil-type des établissementsde crédit pour avoir un emprunt, parce qu’ils n’ont pas de CDI, desrevenus réguliers… Les acquéreurs en viager libre sont donc despersonnes qui veulent occuper de suite le logement et se construire unpatrimoine tout en évitant les frais bancaires. Ils peuvent être aussi desinvestisseurs qui souhaitent mettre le bien en location. Pour le vendeur,ce peut être une bonne façon de financer un hébergement en maison deretraite, par exemple, tout en récupérant une partie de la valeur du bienavec le bouquet.

Penser à tous les cas de figure

Une vente en viager repose sur un contrat qui lie l’acheteur et levendeur. Il doit comporter des clauses essentielles. “Ce peut être depenser à inscrire la réversibilité de la vente viagère en cas de décès duconjoint, la révision de la rente en fonction du coût de la vie, ou encorela clause résolutoire et le privilège du vendeur, deux garanties quipermettent de sécuriser le vendeur en cas d’impayé de rente viagère”,détaille Sophie Richard. “Côté acquéreur, les clauses à ne pas omettre,ce sont le transfert de la garantie hypothécaire (pour que l’acquéreur aittoute latitude pour revendre le viager si besoin, NDLR) et les modalitésde départ par anticipation.” Une clause de départ par anticipation doitprévoir les modalités de départ du vendeur, s’il rejoint un Ehpad parexemple, et les conditions pour que l’acquéreur puisse entrer dans lelogement. Le départ par anticipation s’accompagne d’une revalorisationde la rente. Il est important de prévoir tous les cas de figure pour évitertout problème juridique par la suite.

Vendre en viager représente aussi une bonne affaire fiscale pour levendeur puisqu’il ne sera pas totalement imposé sur la rente perçue. Aumoment de la signature de la vente chez le notaire, l’âge du vendeur àcet instant-là permettra de définir l’avantage fiscal. Ainsi, si le vendeur àmoins de 50 ans ce jour-là, 70% de la rente sera imposable. S’il a entre50 et 59 ans, il sera imposé sur 50% de la rente et sur 40% de la rentes’il a entre 60 et 69 ans. Enfin, si le vendeur à 70 ans ou plus, seulement30% de la rente perçue sera imposable. Ce peut être une des raisonspour lesquelles les ventes en viager sont principalement effectuées pardes personnes âgées, même si juridiquement, il n’y a aucune conditiond’âge pour vendre son bien de cette manière. Sophie Richard estimequ’à “partir de 63 ans, c’est possible. Pour être pertinent, il faut vendre àpartir de 63-65 ans”, sinon l’aléa, c’est-à-dire le risque que représententl’âge et l’espérance de vie du vendeur, peut paraître trop important pourintéresser un acquéreur. “La différence d’âge préconisée entrel’acheteur et le vendeur, c’est 20 ans”, ajoute la spécialiste.

Du côté de la répartition des charges liées au bien immobilier, dans lecas d’un viager occupé, l’acquéreur devra régler la taxe foncière(déduite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ainsi que lesgros travaux, ceux qui peuvent entacher toute la solidité du bâti. Levendeur, lui, réglera la taxe d’habitation s’il est éligible, la taxe liées auxordures ménagères, les charges locatives en copropriété, les petitstravaux d’entretien. Dans le cas d’un viager libre, tout est à la charge del’acquéreur, comme un propriétaire “classique”.S’il y fallait citer des inconvénients au viager, “côté vendeur, quand on avendu, il n’y a plus de bien pour la succession. Côté acheteur, on neconnaît pas la durée d’investissement”, résume Sophie Richard.Toutefois elle demeure catégorique : “Le viager est éthique, il est moralet gagnant-gagnant.”