Revenus locatifs : quel régime choisir pour ne pas payer d’impôts ?

INTERVIEW. Prélèvements sociaux, impôts… Les charges financières d'un investissement locatif peuvent être conséquentes. Afin de bien calculer votre rendement locatif, mieux vaut donc bien les calculer en amont. Comment choisir le meilleur régime fiscal pour limiter la note ? Olivier Duverdier, CEO de Kaliz, société de gestion locative, nous répond.

Vous avez effectué un investissement locatif ou projeter de le faire ? Avez-vous pensé à calculer l’ensemble de vos charges, avant de déterminer votre rendement ? Cette étape est cruciale pour ne pas être perdant. Car, hormis les charges courantes liées à votre logement, les dépenses fiscales peuvent être conséquentes. Comme nous le confiait récemment Thomas Carbonnier, avocat fiscaliste chez Equity Avocats, "l'immobilier peut être intéressant à condition d'optimiser fiscalement son investissement. Avec un taux d'imposition à 47,20% minimum (30% taux marginal + 17,20%), un bénéfice de 5% net se transforme en 2,5% après fiscalité..." Pour vous aider à maximiser votre rentabilité et limiter vos frais fiscaux, nous avons contacté un expert de la question. Olivier Duverdier, CEO de Kaliz, société de gestion locative, nous livre ses précieux conseils.

Revenus locatifs : Comment bien déclarer vos revenus locatifs sans commettre d’impairs ?

"Il est important d’être rigoureux dans la comptabilité relative aux revenus et aux charges des biens immobiliers en location. Certains préfèrent leur habituel tableau excel et d’autres choisissent des solutions comme Kaliz qui permettent de connecter le compte bancaire à la liasse fiscale en deux clics", nous indique l’expert.

Si vous louez votre logement vide, vous avez le choix entre deux impositions différentes sur vos revenus locatifs : le régime micro-foncier et le régime réel. Dans le cadre d’un logement loué meublé, ce sera entre le régime micro-BIC et le régime réel.

Lequel devez-vous privilégier en fonction de votre situation ?

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Revenus locatifs : quel régime privilégier et pourquoi ?

"Le LMNP (ou loueur Meublé Non Professionnel) est l’opportunité fiscale française la plus plébiscitée par les fiscalistes aguerris. Ce régime offre un cadre fiscal avantageux aux propriétaires-bailleurs qui mettent en location un logement meublé. Cela permet au bailleur de réduire les impôts générés par les loyers perçus", nous détaille Olivier Duverdier.

Les seules conditions :

Les recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € TTC
Ces recettes ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal

Faut-il ensuite choisir le régime réel ? Si oui pourquoi ?

Revenus locatifs : quelles charges et amortissements permet-il de déduire ?

"Les loyers issus de la location en LMNP constituent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ils sont imposables suivant l’un des deux régimes d’imposition suivants", nous détaille le CEO de Kaliz :

« Le micro-BIC : ce régime s’applique par défaut si les recettes locatives sont inférieures à 70 000 € HT (ou 171 000 € HT pour les locations de chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés). Il reste toutefois possible de choisir l’option du régime réel. Le bénéfice imposable est alors égal au chiffre d'affaires déduit d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % selon les cas », explique-t-il.
"Le régime réel : ce régime réel s’applique obligatoirement au-delà des seuils du micro-BIC (ou sur demande en-dessous des seuils). Ici, les charges et amortissements sont déduits du chiffre d’affaires. Ce dernier est particulièrement intéressant, car il permet de déduire toutes sortes de charges et d’amortissements, comme les frais de gestion, l’assurance "Propriétaire Non Occupant", les honoraires de l’expert-comptable, l’eau et l’électricité s’ils sont à votre nom, l’amortissement des locaux, des travaux et du mobilier, etc".

Autre avantage de ce régime si vous achetez et rénovez un bien vétuste : "Il vous permet d’obtenir d’importantes dotations aux amortissements tout en augmentant la valeur du bien", conclut l’expert.