Publié par Rédaction, le 04/09/2023

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Vendre en viager libre, comment faire le calcul ?IllustrationIstock
A l'heure où les crédits sont difficiles à obtenir, les Français se tournent parfois vers le viager. Voici toutes les informations pour savoir si cela est fait pour vous.
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En cette période où les Français ont de plus en plus de mal à décrocher un crédit bancaire pourfinancer l’acquisition de leur résidence principale, le viager libre est une solution qui se développefortement. Elle permet en effet au plus grand nombre d’accéder à la propriété immobilière sansavoir besoin de solliciter un établissement bancaire. Le viager occupé représente 80% du marché du viager et permet au vendeur de vendre son bien tout en restant chez lui. En contrepartie de la vente, il perçoit un capital le jour de la signature de l’acte de vente chez le notaire qu’on appelle le bouquet et une rente mensuelle à vie.

Le fait pour le vendeur d’habiter le bien jusqu’’à la fin de sa vie crée une décote sur la valeur dubien. Dans le cadre du viager libre, il n’y a pas de décote liée à l’occupation. En effet, le vendeur habite ailleurs et c’est bien l’acquéreur qui va pouvoir disposer du bien pour l’habiter ou le louer.

Quels sont les avantages pour le vendeur ? 

- Il perçoit un capital immédiat « Le bouquet » et des revenus garantis mensuellement (larente) : de quoi améliorer son quotidien avec des revenus complémentaires à vie.- Il n’a plus à supporter tous les soucis du locatif (impayés de loyer, vacances locatives,dégradations, fiscalité etc…).- Il ne paye plus aucune charge, celles-ci et tous les travaux sont supportés parl’acquéreur (taxe foncière, charges de copropriété etc..).- Il préserve son pouvoir d’achat (la rente est indexée annuellement sur le coût de la vie).- Il bénéficie d’une fiscalité beaucoup plus favorable que les revenus locatifs (pas defiscalité sur le bouquet et jusqu’à 70% d’abattement sur le montant de la rente).- Il dispose de garanties sur le bon paiement de la rente de la part de son acquéreur(hypothèque légale spéciale et clause résolutoire).- La rente est réversible à 100% au conjoint survivant.- Il peut anticiper sa succession en donnant une partie du bouquet à ses héritiers.

Quels sont les avantages pour l’acquéreur ? 

- Il devient propriétaire du bien le jour de la signature chez le notaire sans avoir à payer latotalité du prix. Il paye uniquement le bouquet le jour de la signature de l’acte et ensuite ilbénéficie d’un échelonnement du paiement de la rente mensuelle auprès du vendeur.- Il n’a pas besoin d’avoir recours à un crédit puisqu’il ne paye qu’une petite partie du prixle jour de la vente, il n’a donc pas d’intérêt d’emprunt ni d’assurance de prêt.- Il peut profiter du bien immédiatement pour y loger sa famille.- Il peut embellir le bien, l’aménager à son goût pour y vivre confortablement

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Comment le viager libre est-il calculé ? :

- Estimation de la valeur vénale : c’est la première étape, disposer d’une expertise de lavaleur vénale de votre bien réalisée par un professionnel est indispensable. C’est lamême valeur que pour une vente « classique ». Il s’agit de la base sur laquelle serontréalisés les calculs viagers.- Prise en compte du nombre de vendeur : le viager peut-être sur 1 tête (il n’y a qu’unvendeur) ou 2 têtes (un couple, un frère et une sœur etc..). Le nombre de vendeursimpacte le calcul car l’espérance de vie d’un couple sera plus élevée que celle d’unepersonne seule au même âge.- Prise en compte du sexe du ou des vendeurs : là aussi, les espérances de vie desfemmes étant supérieures à celles des hommes cette donnée sera importante.- Prise en compte de l’âge du ou des vendeurs : l’âge ou l’espérance de vie du vendeurest une donnée essentielle. Plus vous êtes jeunes, plus votre espérance de vie estgrande, plus le montant de la rente sera faible et inversement !- Prise en compte de l’existence ou non d’un bouquet.

Schématiquement, le calcul de la valeur de la rente se fait donc de lamanière suivante :  Valeur du bien – Valeur du bouquet = Valeur de capitalisation de la renteValeur de capitalisation de la rente / espérance de vie = valeur annuelle de la renteValeur annuelle de la rente / 12 = Valeur mensuelle de la renteDans les faits, les viagèristes utilisent des taux actualisés qui seront légèrement plusfavorables que le calcul de base indiqués ci-dessus.

Un accompagnement nécessaire

En conclusion ce type de vente en viager libre se développe actuellement fortement, le vendeurétant débarrassé de tous les soucis locatifs et l’acquéreur devenant propriétaire sans avoir àpayer la totalité du prix le jour de la signature chez le notaire. Mais ce type de transactionnécessite d’être bien accompagné par un professionnel. En effet, il va sécuriser la transaction envalidant la présence dans l’acte de vente des clauses juridiques essentielles que sont l’indexationde la rente ou la présence de garanties sur le bon paiement de cette rente (hypothèque légalespéciale du vendeur et action résolutoire) par exemple. De quoi avancer en toute sérénité dansce type de projet.