Publié par Florence Massin, le 02/02/2016

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Devenir loueur en meublé non professionnel : ce qu'il faut savoir ©AFP Istock
Vous avez un logement que vous avez meublé et que vous souhaitez louer ? Il est possible de le faire sous le statut de loueur en meublé et d'en faire une petite activité lucrative. Explications. 
Sommaire

1 - Comment s'y prendre ?

Les locations peuvent prendre différentes formes : appartements, chambres meublées, gîtes ruraux, une partie de votre résidence principale, un mobil-home ou encore des logements situés dans des résidences avec services confiés à un gestionnaire de biens.

Les conditions : il vous faudra le meubler suffisamment*, déclarer votre statut "LMNP" (loueur en meublé non professionnel) au centre des impôts dont dépend le bien immobilier, et choisir votre régime d'imposition pour la location**.

L'un des principaux avantages : en adoptant ce statut, vous pouvez déduire l'ensemble des charges (taxes, intérêts d'emprunt, charges liées à la gestion, amortissements de l'investissement sur plusieurs années…) de vos revenus locatifs et faire ainsi baisser votre facture fiscale.

* pour les baux conclus depuis le 1er septembre 2015, le bailleur doit mettre à la disposition de son locataire : une literie avec une couette ou une couverture pour chaque chambre, des plaques de cuisson, un four ou un four à micro-ondes, un réfrigérateur et un congélateur, de la vaisselle avec des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des luminaires, des étagères de rangement, des volets ou des rideaux, du matériel d'entretien ménager (aspirateur, balai et serpillière...).** voir paragraphe 3

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2 - Deux statuts

Dans ce milieu de la location, vous pouvez soit prétendre au statut de loueur de meublé professionnel (LMP), soit à celui de non professionnel (LMNP). Tout dépend des revenus que vous allez générer de cette activité.

Les différences : devenir loueur professionnel implique d'être inscrit au registre du commerce, d'obtenir suffisamment de recettes de cette activité (le total des revenus locatifs doit être supérieur à 23 000 euros TTC/an). Le tout devant dépasser l'ensemble des autres revenus d'activités du foyer fiscal.

Si vous ne remplissez pas à l'une de ces trois conditions, vous passez automatiquement en loueur non professionnel.

3 - Une activité commerciale

Sur le plan fiscal, louer un logement meublé est considéré comme une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme pour la location nue.

Si les recettes annuelles par la location de biens meublés ne dépassent pas 32 900 euros, le régime de la micro-entreprise (micro-BIC) s'applique et vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire pour les charges de 50%*. Autrement dit, vous ne serez imposé que sur la moitié des loyers. Il vous suffira alors de déclarer le montant des loyers de l'année sur votre feuille d'impôt sur le revenu.

En cas de dépassement de ce seuil, le régime réel simplifié s'impose, avec la possibilité de déduire les frais liés à la location (travaux, ameublement…). Rien n'empêche cependant en dessous du seuil de 32 900 euros de choisir le régime réel si cela est plus avantageux. Vous aurez en revanche à tenir une comptabilité.

Un conseil : si vous avez un doute, n'hésitez pas à contacter votre centre des impôts.

* Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50%.

4 - Le dispositif Censi-Bouvard

Le principe : il s'agit d'un dispositif défiscalisant, qui concerne les personnes qui investissent dans certains biens immobiliers, comme des résidences de service (résidences de tourisme, établissements dédiés à l'accueil des personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants).

L'avantage : une réduction d'impôt jusqu'au 31 décembre 2016 de 11% du montant de l'investissement réalisé (prix d'acquisition, frais de notaires…) pour l'achat d'un logement neuf dans une limite de 300 000 euros, soit une réduction jusqu'à 3666 euros/an. La réduction est étalée sur 9 ans.

Pour en bénéficier : vous devez vous engager à le mettre en location pendant une période minimum de neuf ans, par l'intermédiaire de l'exploitant de la résidence.

En plus : le dispositif prévoit en même temps une récupération de la TVA sur la valeur totale de l'investissement versé en achetant le bien.

Sachez-le : il est possible d'acquérir plusieurs logements par an.