Définition, impact sur la vente… Tout savoir sur la servitude d’un bien immobilier

En immobilier, la servitude n'est pas attachée au propriétaire, mais à la propriété. Qu'implique-t-elle vraiment ?

Autorisation donnée à un ou plusieurs voisins de profiter d’une partie de sa propriété. Voici la définition de la servitude en immobilier. Selon les articles 367 à 710 du Code civil, elle est attachée à la propriété et non au propriétaire et influence ainsi la valeur du bien et se transmet avec lui. Lors d’un achat, son existence tout comme ses conditions doivent donc être inscrites dans l’acte de vente.

Cette contrainte est supportée par un bien immobilier nommé "fonds servant" au profit d’un autre bien immobilier, appelé "fonds dominant".

Elle peut avoir une origine légale, du fait d’une configuration naturelle particulière des lieux ou être décidée par les deux propriétaires de terrains voisins via une convention, rapporte le site spécialisé Bien Ici.

Immobilier : les différents types de servitudes

Servitude de passage, de vue, naturelle… Il existe différents types que voici.

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La servitude de passage

Aussi appelé "droit de passage", cette servitude est obligatoire pour toutes les propriétés n’ayant pas accès à la voie publique. Il concerne les personnes, les animaux, les véhicules, mais aussi les réseaux souterrains ou aériens d’eau, d’électricité, de gaz et de téléphone.

Le fond servant, qui ne peut s’y opposer, peut réclamer une indemnisation proportionnelle au dérangement causé par cette servitude. Cette indemnité peut être versée en une seule fois ou périodiquement. Si aucun accord n’est trouvé, le juge en fixera le montant.

Le voisin ne peut en revanche en demander la propriété. Quant à l’entretien du passage, il est à la charge de celui qui l’utilise (le fond dominant ou les deux parties).

Immobilier : la servitude de vue ou naturelle

Fenêtre, porte-fenêtre, fenêtre de toit, balcon, terrasse... La servitude de "vue" est une ouverture pour voir l’extérieur. Pour conserver l’intimité de chaque partie, le Code civil impose des distances minimales à respecter selon que la vue soit droite (1m90) ou oblique (60 cm). Elle ne peut être créée que par la signature d’une convention entre voisins.

Quant aux servitudes dites naturelles, elles s’imposent aux propriétaires. La plus répandue est la servitude d’écoulement des eaux pluviales, fonte des neiges, et autres débordements d’étangs. Le propriétaire d’un terrain en contrebas ou d’un bien situé en rez-de-chaussée se doit de supporter l’écoulement des eaux naturelles sur sa propriété.

Quelles sont par ailleurs leur durée et leur impact sur les prix de vente ?

Servitude : elle modifie la valeur d’un bien immobilier

De manière générale, la durée d’une servitude est établie à 30 ans d’usage continu. Elle peut toutefois être dissoute si elle n’a plus de raison d’exister (bâtiment détruit, source tarie, terrain plus enclavé…). La durée peut également être différente dans le cas où les deux propriétaires l’ont convenue dans la convention préalablement signée.

Étant donné que la valeur d’une propriété peut être impactée par une telle contrainte (réduction de la surface utile du terrain par exemple), mieux vaut bien se renseigner et réfléchir avant tout achat ou convention entre voisins.