Copropriété : payez-vous trop de charges ?

Ces charges qui regroupent toutes les dépenses supportées par l’ensemble des copropriétaires sont jugées aussi lourdes que du plomb. Selon une enquête réalisée en 2013 par le journal De Particulier à Particulier, plus de 9 copropriétaires sur 10 (92,5%) estiment leur niveau trop élevé. Et les choses ne sont pas prêtes de s’arranger : + 20%, c’est la hausse que les syndics tentent d’imposer cette année aux copropriétaires, affirme l’Association des responsables de copropriétés (ARC).

Pour justifier, cette envolée de leurs tarifs de gestion courante les syndics évoquent une charge de travail en hausse suite à la nouvelle loi Alur votée à la demande de Cécile Duflot, ex-ministre vert du logement. Outre le fait que de nombreuses dispositions de cette loi soient détricotées, ce coup de bambou est d’autant plus injustifié qu’il concerne des obligations qui ne seront effectives que dans 2, voire 3 ans, si elles le sont un jour.

43 tâches de gestion courantes obligatoires pour les syndicsAprès avoir bloqué cette dérive potentielle, vérifiez si vos votre syndic respecte les obligations liées à l’arrêté Novelli (mars 2010). Il impose aux syndics d’inclure au moins 43 tâches de gestion courante dans leur forfait de base. La convocation et la tenue de l’AG, sont notamment incluses dans ce forfait de base. Souvent facturées avec une logique fantaisiste et coûteuse, les prestations dîtes "particulières", devraient faire l’objet d’une liste annuelle, fixée par un décret si cette disposition de la loi Alur est maintenue.

En attendant, vérifiez que les frais de copropriétés facturés à ce titre ne sont pas délirants. Ce sont eux qui sont à l’origine des 5% de hausse des frais de syndic (4,40 euros par mètre carré et par an) que l’Arc a recensé en 2013. Entrer dans le détail des charges de copropriété est un casse-tête. Globalement, on distingue les charges "courantes", qui permettent à la copropriété de fonctionner au quotidien et les charges "exceptionnelles" concernant les gros travaux (ravalement, mise aux normes des ascenseurs, etc.). La répartition de cette charge financière est souvent répartie selon les "millièmes", une unité de mesure permettant de fixer la quote-part des parties communes affectées à chaque lot (votre appartement). 

Pour savoir si les frais facturés par votre syndic sont dans la bonne moyenne, comparez le montant de ce que vous payez avec le montant acquitté par des amis ou des proches logés dans le même type de copropriété. En Ile-de-France, cette comparaison est facilitée par la FNAIM qui, au printemps 2013, a publié, un outil d’évaluation des principaux postes de charges de copropriété à Paris et en Ile-de-France.

Montant moyen des charges annuelles : 2 292,82 eurosLe montant moyen des charges acquittées par les copropriétaires pour l’année 2013 y est évalué à 2 292,82 euros par lot (80 m2), soit 29,10 euros par m2, hors dépenses et charges exceptionnelles. Pour un appartement de 80 m² doté de tous les services et équipements (gardien, chauffage collectif, ascenseurs et espaces verts), la facture grimpe : elle peut atteindre 41,82 euros/m²/an, soit 3 345,60 euros de charges.

Parmi les principaux postes de charges, on compte le chauffage collectif, le salaire des concierges, l’eau, les assurances, les honoraires forfaitaires des syndics et les ascenseurs. Encore rudimentaire, l’outil de la Fnaim sera progressivement étendu à un périmètre plus vaste.

Autre possibilité : les simulateurs en ligne (Arc, etc.) qui permettent d’obtenir une évaluation personnalisée après avoir entré vos paramètres. La fiabilité de ces simulateurs s’affine d’une année sur l’autre et ils permettent une forme de situationnisme.