Acheter sa maison aux enchères : comment s'y prendre ?

2 - Différents types de ventes

. Les ventes notariales : les logements sont mis en vente par les propriétaires eux-mêmes (particuliers, entreprises, associations...*) par l'intermédiaire d'un notaire. Leurs prix tournent bien souvent au départ autour de 60 à 70% de leur valeur réelle.

Où les trouver : dans les chambres des notaires, sur www.immobilier.notaires.fr, dans la presse**.

. Les ventes judiciaires : les biens proviennent de saisies immobilières et de liquidations à la suite de difficultés de paiement des propriétaires. Les ventes, organisées par les tribunaux de grande instance, ont pour objectif de rembourser les créanciers. Le prix est fixé très bas au départ de la vente, autour de la moitié de la valeur réelle du bien, voire moins.

Où les trouver : www.encheres-publiques.com ou www.info-encheres.com.

. Les ventes domaniales : ce sont des biens qui proviennent du patrimoine national (successions sans héritier, locaux de services publics...). Le prix, comme pour les autres ventes, est bien au-dessous du prix du marché.

Où les trouver : auprès de la direction nationale d'interventions domaniales (www.ventes-domaniales.fr).

* les logements proviennent souvent de particuliers qui ont hérité d'un bien et qui souhaitent sortir d'une indivision, d'associations qui ont reçu une maison en legs et qui désirent la vendre rapidement, de collectivités territoriales qui veulent se séparer de bâtiments privés.** il est possible aussi aujourd'hui d'acheter un bien immobilier en ligne, directement depuis un site de ventes aux enchères.

3 - Se préparer à la vente

Avant une vente aux enchères, il vous faut visiter le bien immobilier en question. Pour cela, des heures et dates de visite imposées figurent sur l'annonce. Si cela est possible, revenez plusieurs fois à des moments différents de la semaine. En général, vous avez 3 visites de deux heures, sans prise de rendez-vous préalable, pour vous décider*. N'hésitez pas à vous faire accompagner d'un professionnel du bâtiment, qui vous chiffrera d'éventuels travaux.

Pour connaître le bien, l'étude du notaire en charge de la vente met à disposition un cahier des charges. Ce document contient toutes les informations à connaître avant de vous lancer, comme le montant du chèque de consignation, les travaux, les frais éventuels, les servitudes, l'état hypothécaire, l'occupation du logement (et s'il faut prévoir une expulsion), les conditions de vente…

Se fixer une limite budgétaire : pas de mystère ! Si vous désirez faire une bonne affaire, il est important de ne pas dépasser un plafond lors de la vente, qui correspond aussi bien à votre budget qu'au prix du marché**.

* Pour les ventes judiciaires, la visite du logement n'est pas toujours simple et se fait souvent dans un contexte difficile en présence d'un huissier, parfois d'un serrurier et d'un représentant de la police. Méfiez-vous des biens encore habités par leurs propriétaires. Une procédure d'expulsion pouvant être longue et onéreuse. ** Pour connaître le prix du marché, rien ne vaut la lecture régulière des petites annonces.

4 - Le jour des enchères

Pour participer, vous aurez à déposer un chèque de consignation* d'un montant de 5 à 20% de la mise à prix du bien (en fonction des ventes) à votre arrivée. La vente débute sur la base du prix indiqué dans l'annonce. A partir de ce montant, vous aurez à surenchérir par rapport à d'autres personnes. Les ventes aux enchères ont lieu bien souvent à la bougie ou au chronomètre. Une fois le temps écoulé, le coup de marteau du commissaire-priseur clôt la vente auprès du "plus offrant".

Méfiance : soyez déterminé et respectez votre plafond, car toute enchère remportée est considérée comme ferme et définitive.

Cependant : vous n'êtes pas encore définitivement le propriétaire, car il existe un délai de surenchère de 10 jours pendant lequel un prix plus élevé (10% au minimum) peut être proposé**. Le transfert de propriété se réalise sous contrôle d'un notaire à la fin de la séance. Vous disposez ensuite d'un délai entre 1 et 3 mois pour payer le bien et les frais d'adjudication***.

Sachez-le : pour une vente judiciaire, vous ne pourrez pas intervenir dans la vente et aurez à mandater un avocat pour vous représenter.

* il s'agit d'une garantie qui sera restituée après la séance si vous n'êtes pas l'acquéreur du bien. Le montant de la consignation est toujours précisé dans le cahier des conditions de vente.** En cas de surenchère dans les délais, le bien est remis en vente avec une nouvelle mise à prix correspondant au prix adjugé augmenté des 10% de surenchères. *** les frais d'une vente aux enchères comprend les droits de mutation pour le Trésor Public, ainsi que des frais notariés, d'avocat, de justice en fonction des ventes.