Publié par Nantcy Leone, le 19/06/2021

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Achat immobilier : est-il judicieux d’y consacrer tout votre apport ?IllustrationIstock
INTERVIEW. Vous avez économisé plusieurs années durant en vue d'investir dans un bien immobilier ? Au vu des taux d'intérêt compétitifs, il peut être intéressant d'utiliser au maximum votre capacité d'emprunt. Toutefois, utiliser votre épargne peut aussi être moins coûteux. Le point avec Olivier Duverdier, CEO de Kaliz, société de gestion locative.
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Pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt immobilier, il est préférable d’avoir un apport personnel. D’ailleurs, comme nous le confie Olivier Roullet, directeur de BnO immobilier, "n’importe quel banquier a tendance à forcer l’investissement". Comment toutefois arbitrer entre épargne et recours au crédit lors d’un projet immobilier ? La réponse n’est pas toujours évidente, et dépend à la fois de vos projets personnels, de votre pouvoir d’achat immobilier ou encore de vos obligations. Il convient donc d’évaluer vos besoins financiers à moyens et long terme, avant de prendre une décision : paiement des études des enfants, épargne de précaution pour pallier les imprévus, voyages, réduction de travail, départ à la retraite… Anticipez du mieux que possible vos exigences et estimez votre capacité d’emprunt pour une meilleure gestion de votre budget. Préparation de dossier, utilisation d’effet de levier…Olivier Duverdier, CEO de Kaliz, société de gestion locative, fait le point sur les questions que vous pouvez vous poser.

Investissement immobilier : il est actuellement intéressant d’emprunter

Planet. Avec la politique des taux bas, est-il intéressant d’acheter aujourd’hui ?

Olivier Duverdier. "Il est en effet très pertinent d’acheter de l’immobilier aujourd’hui compte tenu du levier bancaire notamment. Lorsque le coût de l'emprunt est plus faible que le rendement d'un investissement financier alors, il est intéressant d'emprunter.À long terme, l’immobilier va s’apprécier, on peut en conclure que c’est le moment pour investir."

"On voit que la politique des taux bas a eu une influence considérable sur l’évolution des prix de l’immobilier. En cinq ans, Lyon et Paris ont vu leur prix au m2 augmenté de 43% et de 29% respectivement."

Quid de l'apport ?

Investissement immobilier : "Optimisez le levier de la dette"

Planet. Les banques demandent actuellement un apport de 10 à 20% de la valeur du bien. Est-il par ailleurs judicieux d’investir toutes ces économies dans l’achat d’un bien immobilier ?

Olivier Duverdier. "On observe dans l’investissement locatif une augmentation du montant de l’apport demandé, qui reste inférieur à celui réclamé lors d’un achat d’une résidence principale."

"La décision d’investir ses économies dans l’apport ou dans un autre type d’actif est une question de philosophie de vie. Optimiser le levier de la dette pour investir est économiquement un bon calcul. Cependant, certains événements peuvent altérer cette stratégie d’investissement, les impayés et les changements de règles fiscales en font partie."

Comment multiplier vos chances d'obtenir un crédit ?

Achat immobilier : conseils pour bien préparer votre dossier

Planet. Que faut-il éviter pour bien préparer son dossier ?

Olivier Duverdier. "Les algorithmes d’analyse des comités de crédit regardent plusieurs éléments avant d’engager leurs fonds :

  • La rigueur de l’emprunteur vis-à-vis des paiements (pas d’opérations rejetées, de découverts et pas d’événements exceptionnels importants).
  • La linéarité des revenus (cash-flow)
  • La totalité des crédits à la consommation en cours
  • La valorisation de l’ensemble de la surface patrimoniale
  • La prudence sur le rendement locatif des biens
  • La surévaluation de la valeur liquidative

Ces éléments sont à prendre en compte avant de s’engager dans une démarche de financement d’un investissement locatif par le crédit."