Immobilier : quelles précautions prendre avant d’acheter ?

© abacapressPierre de touche du patrimoine des ménages, l’immobilier constitue souvent le principal investissement d’une vie. Et c’est un bon investissement : selon les statistiques notariales, les prix immobiliers en Ile-de-France ont, par exemple, progressé de + 30% et ceux de Paris de + 46,6% durant les 5 dernières années. Qui dit mieux ? Mais pour investir à bon escient, vous devez vérifier un certain nombre de points avant de casser votre tirelire.

Tout d’abord, votre effort de remboursement ne doit pas dépasser 33% de votre revenu disponible net. Pour alléger la facture, si vous passez par une agence, estimez le montant des frais d’agence : en moyenne nationale, ils se situent autour de 6% du montant de la transaction. De nouveaux intermédiaires apparus sur Internet cassent les prix et réduisent parfois ces commissions à 1%, la moyenne se situant entre 2 et 4%.

Renseignez-vous auprès du voisinage
La valorisation d’un bien immobilier dépend essentiellement de sa qualité de construction et de sa qualité d’emplacement. Aussi, est-il important de vous renseigner auprès du voisinage, dans le quartier pour savoir s’il est calme. Utilisez toute évolution négative pour peser sur les prix. Pour appréciez la qualité du voisinage, demandez à revenir dans l’immeuble, le soir, en semaine, vers 20 heures, afin d’appréhender le niveau sonore. Dans une maison, procédez à l’identique pour évaluer le "passage". Faites un saut au service d’urbanisme de la mairie pour vous documenter sur l’évolution future du secteur.

Quant au bien proprement dit, demandez à visiter tous les lieux liés à la vente de l’appartement (chambres de service, cave, parking) ou de la maison (comble, remise, caves, etc.). De façon générale, dans le collectif, l’état des sous-sols et celui des parties communes en disent long sur la santé d’une copropriété.

Réclamez tous les diagnostics obligatoires
Documentez-vous sur l’état de la chaudière et sur celui des cuves (fioul ou gaz). Faites-vous également remettre tous les diagnostics obligatoires et étudiez les avec soin, notamment pour le volet thermique et parasitaire (termites). N’omettez pas de prendre des renseignements sur l’évolution de la fiscalité locale dont le poids augmente sensiblement année après année.

Si vous achetez une maison où le vendeur a réalisé des travaux, assurez-vous que ceux-ci ont été validés par un permis de construire. Dans le cas d’un appartement, renseignez-vous sur l'état financier de la copropriété (travaux votés, charges, fonds de roulement, etc.) et sur d’éventuelles servitudes.

Vérifiez les frais de notaire
Pour réduire les "frais" de notaire (6 à 8% dans l’ancien, 3 à 3,5% dans le neuf), vérifiez que le montant du bien immobilier et celui des honoraires de l'agence sont bien distingués sur le compromis de vente. Ainsi, vous ne paierez pas de frais de notaire sur le montant de cette commission. De même, si vous reprenez des "biens" mobiliers (cuisine, salle de bains, etc.), faites les évaluer et payez les à part. Ainsi, les frais de notaire ne s'appliqueront que sur la partie immobilière.


Enfin, en y mettant les formes, demandez au notaire de réduire ses émoluments - a fortiori si le bien que vous achetez est cher - car ils sont proportionnels au prix de l'acquisition.