Publié par Rédaction, le 25/02/2021

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Immo : où investir en 2021 ?Istock
INTERVIEW - Vous avez prévu de profiter de l'épargne accumulée pendant la crise pour investir dans la pierre ? Bonne idée. Quelques conseils d'experts pour faire le bon choix.
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Philippe Crevel est économiste, spécialiste des questions macroéconomiques. Il a fondé Lorello Ecodata, société d'études et de stratégies économiques, et dirige le Cercle de l'Epargne. Il s'agit d'un centre d'études et d'information consacré à l'épargne et à la retraite.

Planet : De nombreux contribuables cherchent à se protéger de la crise sanitaire en épargnant. Certains envisagent l'acquisition immobilière, à but de revente ou tout simplement de location. Ce pari, compte tenu de la situation actuelle, vous paraît-il pertinent ?

Philippe Crevel : En période de crise, que ce soit en France ou chez nos partenaires, les ménages mettent de l’argent par précaution, par crainte d’une perte d’emploi ou de revenus. Avec la Covid-19, ils épargnent aussi parce qu’ils ne peuvent pas dépenser. Les Français ont privilégié depuis le mois de mars 2020 les placements liquides, leurs comptes courants, les Livrets A, les LDDS. 

Certains ont continué à investir dans la pierre, un peu moins qu’avant la crise. La pierre est une valeur refuge mais elle peut connaître des baisses de prix. Ce fut le cas entre 1993 et 1997. A Paris, l’immobilier avait perdu 50 %. 

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Investir dans la pierre est-il toujours rentable en 2021 ?

Après un an de crise, les prix se maintiennent mieux en périphérie qu’au cœur des grandes agglomérations. A Paris, une très légère baisse a été enregistrée. L’absence de touristes rend les locations saisonnières moins rentables. Ceux qui avaient investi dans ce type d’activité mettent en location traditionnelle leurs biens ou les revendent. Par ailleurs, de plus en plus de ménages souhaitent acquérir des surfaces plus grandes avec si possible un jardin.

Paris, Marseille, Avignon… où acheter cette année ?

Planet : Quels sont les conseils généraux qu'il est possible de donner aux Françaises et aux Français qui souhaiteraient investir dans la pierre en 2021 ? A quels détails (concernant le bien en soi ou de façon plus globale) faut-il faire attention ?

Philippe Crevel : Se lancer dans l’achat immobilier nécessite de bien étudier le lieu, la qualité du bien, les tensions sur le marché de la location, plus qu’avant. Le marché est plus sélectif. C’est plutôt une bonne nouvelle. 

Les points essentiels sont très classiques : 

Aujourd’hui, une bonne isolation, un balcon, un jardin sont évidemment des plus. 

Il faut privilégier les villes ayant une forte rentabilité comme Angers, Tours, Nantes, Rennes, Avignon ou Reims. Les conditions de vie des villes de la Loire sont aujourd’hui recherchées. Dijon est également mis en avant quand pendant des années cette ville à l’histoire très riche a été délaissée. Il est important d’apprécier la vitalité du bassin d’emplois et les tensions sur le marché de la location. Un fort taux de chômage pèse sur le montant des loyers. Si l’achat est effectué dans une ville où il y a, par exemple, une forte densité en HLM, cela peut obérer le montant du loyer.

“Privilégiez les villes ayant une forte rentabilité comme Angers, Tours ou Nantes” - Philippe Crevel

Il faut éviter Paris qui est trop cher et qui est touchée par la diminution du nombre de touristes. Le cœur des agglomérations bordelaise ou lyonnaise n’offre pas une très bonne rentabilité compte tenu de l’augmentation des prix ces dernières années. En revanche, Marseille est encore assez attractive même si la qualité des biens est très diverse.

En matière d’investissement immobilier, il est important également de prendre en compte les charges et les impôts locaux qui peuvent dégrader la rentabilité.

Opter pour des villes avec un centre universitaire

Planet : MeilleursAgents conseille d’investir dans une ville “où l’on peut auto-financer l’achat de son bien”, les loyers couvrant les mensualités de crédit. Quelles sont, selon vous, les municipalités/départements/régions les plus pertinents/pertinentes en la matière ? Y a-t-il des endroits de France à privilégier et d'autres à éviter ?

 Philippe Crevel : Le conseil de MeilleursAgents.com est évidemment de bon aloi. Il n’est pas toujours facile de se projeter, d’apprécier comment le marché évoluera dans les prochaines années.

“L’investissement immobilier n’est pas un placement sans risque” - Philippe Crevel

L’investissement immobilier n’est pas un placement sans risque. Avant la crise, des villes comme Saint Etienne, Reims, Niort, Angers, Tours, Orléans ou Dijon ainsi que Marseille permettaient d’autofinancer. Cela pouvait être le cas également en périphérie des grandes agglomérations pour des villes bien reliées aux transports publics et situés dans des bassins d’emploi dynamiques. 

Aujourd’hui, certaines villes sont en difficulté en raison de la crise. Il faut regarder le taux de chômage, le nombre de faillites. Les villes ayant des centres universitaires sont en règle générale plus rentables.

Achat immobilier : les conseils généraux

Planet : Indépendamment du contexte sanitaire, y a-t-il des règles immuables à ne jamais perdre de vue ? Quelles sont-elles ?

Philippe Crevel : L’achat d’un bien immobilier exige une étude approfondie du quartier. La qualité de la construction est également un sujet important bien que bien souvent négligée par les acquéreurs. 

“Envisagez d’autres formules fiscales que le dispositif Pinel” - Philippe Crevel

L’achat d’un bien immobilier ne doit pas être réalisé sous l’angle exclusif des avantages fiscaux qui peuvent y être associés. Les dispositifs Pinel et autres ne sont pas gages de bonnes affaires. Ils sont conditionnés à des plafonds de loyers et de revenus. 

Les logements construits ne sont pas toujours de bonne qualité et pas toujours dans des quartiers à forte valorisation. Il y a d’autres formules fiscales qui peuvent être utilisées comme la Location Meublée non Professionnelle.