Dispositif Denormandie : quelles sont les 10 villes où il fait bon investir ?

Un an après son entrée en vigueur, le site d'estimation immobilière Meilleurs Agents dresse le bilan. Le dispositif Denormandie, qui permet de payer moins d'impôts en investissant dans l'immobilier ancien à rénover, est-il vraiment rentable ? Si oui, dans quelles villes est-il le plus attractif ?

Le dispositif Denormandie est-il rentable et lisible pour les investisseurs ? Voici à quoi s’est attachée la plateforme Meilleurs Agents pour établir son bilan. Un an après sa mise en place et à la suite de son assouplissement en début d’année, le site d’estimation immobilière s’est penché sur l’ensemble des villes éligibles (hors DOM-TOM), soit 253. Après étude, le taux moyen de rentabilité locative nette est estimé à 3,7%, pour un bien de 40 m² à rénover, financé par un prêt sur 20 ans à 1,18%. Soit +70% par rapport à la location nue (2,2%).

Le chiffre peut grimper jusqu’à 4,2% à Quimper, la ville la plus attractive pour les investisseurs. Suivent Limoges (4,1%) et Niort (4%).

Quant au statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP), il permet une rentabilité nette moyenne de 4,7% sur les villes éligibles au dispositif Denormandie. Les conditions y sont plus souples pour les investisseurs puisque le LMNP permet en louant un bien meublé de déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de son emprunt tout en déduisant l’amortissement du bien. Il constitue donc, selon Meilleurs Agents, "la meilleure option pour les investisseurs dans les villes étudiées".

"Le dispositif Denormandie peut s'avérer une opération rentable pour les propriétaires si on prend bien en compte les risques locatifs. En effet, l'obtention de l’avantage fiscal est conditionnée à la location effective du bien. Il est donc essentiel de bien connaître la ville et de s’assurer que la demande locative est présente", déclare Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

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Dispositif Denormandie : prêtez attention aux "risques location"

Avant d’investir dans une ville, mieux vaut vous assurer de la demande de location. Elle doit être suffisamment élevée.

Si le trio de tête comporte des "risques location" (calculés selon la part de la population éligible au dispositif et le taux de vacance) variant entre 1,5 et 2,5/5, ce n’est pas le cas de la majorité des villes étudiées. "Pour 63% des villes éligibles, plus de 80% de la population dépassent les plafonds de ressources pour être locataires en Denormandie. Le risque locatif est donc élevé ", prévient la plateforme immobilière.

Dispositif Denormandie : seulement, 0,1% des annonces étudiées éligibles

Cela contribue à rendre cette offre peu lisible. "Sur une année, dans les villes où le dispositif s’applique, seulement 0.1% des annonces étudiées mentionnent l’éligibilité du bien au dispositif Denormandie", analyse Meilleurs Agents. Les agents immobiliers ne souhaitent en effet pas mentionner l'éligibilité au dispositif dans les annonces afin de ne pas dévaloriser le bien et protéger le prix pour le vendeur. Très peu de biens correspondent par ailleurs aux critères d’éligibilité. "L’offre est aujourd’hui peu lisible. Ce point reflète certainement la complexité du dispositif Denormandie. Malgré son assouplissement en début d’année (travaux éligibles élargies et villes du plan "Action cœur de ville" prises en compte Ndlr) , c’est encore une usine à gaz pour les investisseurs pour une rentabilité limitée", commente Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

Quelles sont par ailleurs les 10 villes les plus attractives ?