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IstockC’est le gain réalisé entre l’achat et la vente d’un bien immobilier. Sous certaines conditions, cette plus-value immobilière peut faire l’objet de prélèvements sociaux et d’une imposition au titre de l’impôt sur le revenu.
Une plus-value immobilière peut être soumise à l’impôt sur le revenu, selon Service-public.fr et Impots.gouv.fr. Pour les Finances publiques, un échange de biens, un partage ou un apport sont aussi considérés comme une cession et peuvent être soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières.
Une plus-value immobilière sera imposée si elle a été effectuée lors :
Les plus-values immobilières peuvent être imposées si elles sont réalisées dans le cadre d’une cession de parts dans une société civile immobilière (SCI) ou un fonds de placement dans l’immobilier (FPI).
Les cas d’exonération de l’imposition sur les plus-values immobilières sont nombreux et dépendent de plusieurs facteurs.
La plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’une résidence principale sera exonérée d’impôts. Idem pour celles issues de la vente :
À lire : Immobilier : le nouveau stratagème du fisc pour vous taxer davantage
L’exonération des taxes sur la plus-value immobilière concerne :
La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien ne sera pas imposée si l’acheteur est un organisme de logements sociaux ou une personne qui s’engage à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans après l’achat.
Par ailleurs, si le bien a été exproprié ou qu’un particulier a exercé son droit de délaissement (sous certaines conditions), et que l’indemnité est intégralement réemployée pour l’agrandissement ou la reconstruction d’un ou plusieurs immeubles sous 12 mois, explique Service-public.fr, alors la plus-value est là aussi exonérée d’impôts.
Pour calculer exactement la plus-value immobilière, il faut d’abord savoir ce qui est entendu par le prix de vente. Il s’agit du prix indiqué dans l’acte de vente. De ce prix peuvent être déduits, sur justificatifs, différents frais liés à la vente comme la mainlevée d’hypothèque (c'est une formalité qui sert à libérer le bien de l'hypothèque), la commission de l’agence immobilière, les frais liés aux diagnostics obligatoires (plomb, amiante), précise Impots.gouv.fr.
De la même manière, ce prix peut être revu à la hausse, en prenant en compte les charges et indemnités prévues dans l’acte comme, par exemple, une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place, souligne Service-public.fr.
Si le bien a été acheté, le prix d’achat est précisé dans l’acte de vente. Le prix d’achat peut être majoré avec différents frais, sur justificatifs.
Sont concernés :
Pour un bien immobilier acheté 125 000 euros en 2001 et revendu 250 000 euros en 2020 :
Par conséquent, la plus-value immobilière sera de 71 875 €.
Les notaires de France (cliquer ici) mettent à disposition un simulateur en ligne pour calculer le montant de la plus-value ainsi que le montant de l’impôt dû.
L’Anil met à disposition un simulateur pour calculer (cliquer ici) le montant de la plus-value immobilière ainsi que le montant approximatif des impôts, si elle est imposable. Il est moins complet que celui des notaires.
Lorsqu’elle est imposable, la plus-value immobilière est soumise à deux impôts : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Avant de connaître le montant de l’impôt, il faut calculer le montant imposable de la plus-value immobilière, qui sera déterminé par les abattements.
La plus-value immobilière est soumise à un abattement de son montant. Si le bien vendu a été détenu plus de 22 ans, il ne sera pas imposable au titre de l’impôt sur le revenu, mais il sera encore soumis aux prélèvements sociaux. Le taux d’abattement varie selon le nombre d’années de détention du bien.
Durée de détention du bien | Taux d’abattement sur la plus-value immobilière par année |
Moins de 6 ans | 0% |
De la 6e année à la 21e année | 6% |
22e année révolue | 4% |
Au delà de la 22e année | Exonération |
La plus-value immobilière est soumise à un deuxième abattement, qui déterminera le montant net d’où seront retirés les prélèvements sociaux. De la même manière que l’abattement pour l’impôt sur le revenu, celui-ci dépend de la durée de détention du bien. Entre la 22e année jusqu’à la 30e année, la plus-value immobilière n’est plus soumise à l’impôt sur le revenu mais reste soumise aux prélèvements sociaux. Au-delà de 30 ans, la plus-value immobilière est exonérée de ces deux impôts.
Durée de détention du bien | Taux d’abattement sur la plus-value immobilière par an |
Moins de 6 ans | 0% |
De la 6e année à la 21e année | 1,65% |
22e année révolue | 1,6% |
De la 22e à la 30e année | 9% |
Au-delà de la 30e année | Exonération |
Les plus-values immobilières réalisées lors de ventes de logements situés en zones A et Abis (l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération de Genève en Suisse et d’autres villes et agglomérations comme Marseille, Lille, Montpellier ou Lyon) peuvent faire l’objet d’un abattement exceptionnel de 70% si l’acheteur s’engage à démolir le bâti existant pour construire des logements collectifs, maximum 4 ans après la date d’acquisition. L’abattement peut être majoré à 85% sous conditions.
Une plus-value immobilière nette imposable de plus de 50 000 € peut faire l’objet d’une taxe supplémentaire. Elle varie de 2% à 6% selon son montant, détaille le site Impots.gouv.fr.
Prenons pour exemple, un bien qui a été détenu 15 ans et dont la plus-value à la vente est de 20 000 €. Les conditions sont réunies pour que la plus-value soit imposable.
À lire : Plus-value immobilière, comment alléger votre imposition ?
C’est le notaire qui se charge de calculer et de déclarer à l’administration fiscale la plus-value immobilière imposable, dans le cas de la cession d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir. Il assure le paiement de l’impôt auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien. Le montant de la plus-value imposée doit être reporté sur la déclaration de revenus pour être prise en compte dans le revenu fiscal de référence. Si la vente concerne des parts de sociétés civiles immobilières, alors l’appel à un notaire n’est pas obligatoire. Dans ce cas, la plus-value immobilière doit être déclarée par ses propres moyens à l’administration fiscale.
C’est le notaire qui prélève sur le prix de vente le montant de l’impôt dû pour la plus-value immobilière et qui le verse à l’administration fiscale, indique le site des notaires de France, notaires.fr. S’il n’y a pas d’intervention du notaire, le montant est dû directement à l’administration par le vendeur.
Une plus-value immobilière réalisée sur la vente de la résidence principale et les dépendances est exonérée d’impôts.
La plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire est imposable sauf si le montant de la vente sert à construire ou acheter une habitation principale dans les deux ans après la vente de la résidence secondaire. De plus, durant les 4 ans avant la vente, il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale.
Une plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain à bâtir sera soumise aux différents impôts. Toutefois un abattement de 70% est applicable sous conditions.
Lorsqu’un bien a été acquis à titre gratuit, comme lors d’une succession, c’est la valeur vénale du bien, inscrite sur la déclaration de succession, qui sera utilisée calculer la plus-value.
La plus-value immobilière issue de la vente d’un droit démembré d’un bien, soit la nue-propriété ou l’usufruit, est imposable. Dans ce cas, la plus-value d’un démembrement de propriété sera calculée selon des règles bien définies, comme l’indique le BoFip.
Les frais de notaire peuvent être inclus dans le prix d’acquisition du bien et donc dans le calcul de la plus-value immobilière.
La plus-value immobilière réalisée lors de la cession d’un logement en France de non-résidents est exonérée d’impôts.
Même si elle a été transmise au fisc, car le notaire, la plus-value imposable doit être indiquée dans la déclaration des revenus pour être prise en compte dans le revenu fiscal de référence.
Non, le PFU ne s’applique pas aux plus-values immobilières, mais seulement aux plus-values mobilières.
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