Viager solidaire : qu’est-ce que c’est, et pourquoi opter pour ce fonctionnement ?

Connaissez-vous le viager solidaire ? ​Il s’agit d’une approche visant à permettre aux seniors de financer leur maintien à domicile tout en améliorant leurs conditions de vie. Son objectif est de maintenir les personnes âgées à domicile grâce à une rente. En France, le premier système de ce genre semble avoir été mis en place par une société coopérative d’intérêt collectif (SCIC) : Les 3 Colonnes. Pour l'heure, ce dispositif semble aujourd’hui encore relativement rare en France.

Quelle est la différence entre le viager social et le viager classique ?

Contrairement au viager traditionnel, où un particulier achète le bien immobilier, le viager solidaire implique généralement une société coopérative ou un organisme à but non lucratif comme acquéreur. “À l’inverse du viager classique, qui expose les vendeurs à un risque en les rendant dépendants d’un acheteur individuel (dont la situation professionnelle, familiale ou géographique peut évoluer), le Viager Solidaire® élimine cette incertitude”, partage ainsi le site de  la SCIC Les 3 Colonnes. Cette structure promet non seulement le versement d'une rente viagère au vendeur, mais propose également des services d'accompagnement pour faciliter le quotidien des personnes âgées.​

Les enjeux du viager classique

Pour bien comprendre, nous avons interrogé Laurent Parage, mandataire et fondateur du réseau immobilier Neos Immo. Selon lui, les ventes en viager sont des ventes très particulières, puisqu'elles ont un caractère aléatoire lié à la durée de vie du vendeur. “Elles peuvent donc potentiellement être intéressantes pour les acquéreurs, mais elles peuvent aussi ne pas l'être du tout. Comme l'avait illustré Pierre Tchernia avec humour dans son film "Le Viager" (1972), avec un propriétaire qui n'était pas prêt à mourir aussi rapidement que l'espérait l'acquéreur ! Ces ventes, qui nécessitent d'être encadrées juridiquement, doivent aussi être estimées au mieux en amont, notamment avec le calcul du bouquet, cette somme initiale versée au moment de l'acte notarié, dont le montant peut osciller entre 5 et 40 % de la valeur du bien.” Dès lors, la marge d'erreur n'est pas négligeable. Pour Laurent Parage, il est donc fortement recommandé de mandater un expert immobilier pour en obtenir l'estimation la plus fiable possible, et aussi de faire intervenir les notaires pour accompagner ce type de ventes et incorporer des clauses spécifiques, afin de protéger les deux parties.

Viager solidaire : comment ça marche ?

Dans le cadre du viager solidaire, le vendeur, souvent une personne âgée, cède la propriété de son logement à une coopérative spécialisée, telle que la Société Coopérative d'Intérêt Collectif (SCIC) Les 3 Colonnes. En retour, le vendeur perçoit un capital initial, appelé "bouquet", ainsi qu'une rente viagère mensuelle, tout en conservant le droit de vivre dans son logement jusqu'à la fin de ses jours. Cette formule assure au vendeur des revenus complémentaires pour financer des services d'aide à domicile, des travaux d'adaptation du logement ou d'autres besoins liés au vieillissement.

Le Lokarri au Pays Basque : un exemple de ce dispositif

Le dispositif Lokarri, mis en place au Pays Basque, illustre le concept de viager solidaire orienté autour de l’intergénérationnel. Dans ce cadre, l'Établissement Public Foncier Local (EPFL) acquiert en viager des propriétés de personnes âgées. Après le décès de l'occupant, le bien est remis sur le marché à destination de jeunes ménages via un bail réel solidaire, favorisant ainsi l'accès au logement pour les nouvelles générations tout en soutenant les seniors dans leur souhait de rester à domicile. ​

Viager social : le rôle des coopératives et financement

Les coopératives, comme Les 3 Colonnes, jouent un rôle central dans le viager solidaire. Elles acquièrent les biens immobiliers des seniors et assurent le versement des rentes viagères. Pour financer ces opérations, elles peuvent recourir à des levées de fonds auprès d'investisseurs particuliers ou institutionnels, souvent dans le cadre de placements solidaires offrant des avantages fiscaux. Les fonds collectés sont utilisés pour financer l'achat des biens, le versement des rentes et la mise en place des services d'accompagnement.

Le viager solidaire : l’avis du pro

Selon notre expert en immobilier, le viager solidaire est une option tout à fait intéressante. "Cela me semble être une bonne solution dans le sens où il donne des garanties aux vendeurs concernant le versement des rentes viagères. Les vendeurs ne dépendant pas d'un seul acquéreur, comme dans un viager "classique", avec tous les risques liés à sa situation personnelle ou professionnelle, que cela peut comporter. Et, qui plus est, le viager solidaire propose des services permettant d'améliorer le quotidien de ces personnes âgées qui vendent leur bien. Un aspect social qui dépasse l'intérêt financier de ces ventes et qui ajoute de l'humanité dans un moment de vie souvent fragilisé." Toutefois, l’expert en immobilier partage avoir quelques réserves :  "Même si le viager solidaire apporte plus de garanties aux vendeurs qu'un viager classique, il n'en demeure pas moins vrai qu'il s'agit d'une vente particulière très codifiée qui nécessite de bien l'encadrer. D'où l'importance de s'entourer d'un notaire et d'un expert en immobilier, voire d'un avocat ou d'un juriste, afin d'éviter toute déconvenue par la suite. La confiance n'exclut pas le contrôle."