Loger un étudiant chez soi ? Un vrai bonus fiscal !

Loger un étudiant chez soi ? Le choix rentable de cette septuagénaire

Marthe, 72 ans, veuve depuis trois ans, habite à Nantes où elle vivote avec une pension de réversion de 972 euros par mois. Afin de lutter contre la solitude et de mettre un peu de beurre dans les épinards, elle a décidé de louer une chambre de son appartement à une étudiante inscrite en DUT de Génie Thermique. "Cela me permet d’être moins seule et m’aide à payer des charges qui sont de plus en plus lourdes, dit-elle, et je ne regrette pas l’argent dépensé pour équiper la chambre".

Pour accueillir cette étudiante de 19 ans, elle a dû acheter certains éléments de mobilier supplémentaires, dont un bureau, une lampe de travail, un fauteuil, etc. Confortable la chambre mesure 17 m2, soit 8 m2 de plus que la surface minimale (9 m2) requise pour une location. Au niveau des contraintes, car il y en a, Marthe est tenue de laisser sa locataire accéder à la cuisine, ce qui ne pose d’ailleurs pas de problème puisqu’elles font souvent la popote ensemble. Elle lui donne aussi un accès aux sanitaires WC, douche et lavabo à des horaires de convenance (variables selon les heures de cours).

Loger un étudiant chez soi : des formalités simplifiées par un bail limité à 9 mois

Côté formalité, les choses sont assez simples. Pour trouver sa locataire, Marthe s’est adressée au Centre Régional desŒuvres universitaires et Scolaires (CROUS) qui recense les candidatures. Il en existe un par région. Elle a ensuite dressé un bail au nom de l’étudiante qu’elle héberge (article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation) bien que ses parents qui lui versent directement le loyer en se portant garants (caution parentale). Si l’étudiante avait droit à des aides (APL, etc.) elles pourraient lui être versées directement avec l’accord de sa locataire.

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Le contrat de location spécifie notamment le montant du loyer, des charges, du dépôt de garantie ainsi que la durée du bail. Dans le cas de Marthe, il s’agit d’un contrat standard de location meublée, de 12 mois renouvelables, mais il aurait aussi été possible de limiter ce bail à 9 mois.

Loger un étudiant chez soi : des revenus totalement exonérés d’impôt ?

Comme il n’existe pas de réglementation spécifique, sur le fractionnement des charges (eau, électricité…), leur répartition se fait sur la base d’un forfait (35 euros/mois en l’occurrence) négocié avec sa locataire. Ce montant est spécifié sur le bail. Par contre, bien que certains propriétaires le fassent, Marthe ne répercute pas la fraction des taxes liées à l’appartement (taxe d'habitation, ordures ménagères, etc.) qui devrait incomber à sa locataire, car elle sait que ses moyens sont limités.

Financièrement, cette location aide Marthe à faire bouillir la marmite : le loyer qu’elle perçoit est déclaré et devrait être taxé dans dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. En pratique, elle est totalement exonérée d'impôt, car la chambre louée fait partie intégrante de sa résidence principale (pas de séparation) et constitue la résidence principale de l’étudiant. Les revenus locatifs qu’elle encaisse échappent totalement à l’impôt.

La seule condition nécessaire pour bénéficier de cette franchise est de fixer le loyer dans des limites "raisonnables". Celles-ci ne sont pas déterminées par elle, mais par l’Etat. En 2018, le loyer (hors charges) annuel par m2 de surface habitable ne doit par exemple pas dépasser 185 euros en Ile-de-France et 136 euros dans les autres régions. Exemple : pour chambre de 17 m2, le loyer ne doit pas excéder (185 euros X 17/ 12 mois) 262 euros à Paris et 192 euros (135 X 17/12 mois) en province.