Vente en viager occupé ou nue-propriété : avantages et inconvénients

Dans le contexte socio-économique actuel, avec un niveau d’inflation qui reste élevé et son corollaire, la hausse généralisée des prix des produits de grande consommation et de l’énergie, le pouvoir d’achat des seniors est en berne.  

Selon l’insee, les plus de 60 ans représentent près de 19 millions de personnes au 01 janvier 2023 soit près de 27% de la population française. Parmi eux, plus de 70% sont propriétaires de leur résidence principale. 

Une des solutions pour retrouver du pouvoir d’achat et une meilleure qualité de vie, consiste à vendre ce capital dormant que représente la valeur de sa propriété et de le transformer en liquide pour profiter de la retraite. 

Mais ce type de décision nécessite une réflexion approfondie de la part des vendeurs.

Voici un aperçu des avantages et inconvénients, pour chacune de ces options : 

La vente en viager occupé

Les avantages pour le vendeur : 

1. Profiter de son vivant de l’usage du bien et d’un capital immédiat versé le jour de la signature de l’acte authentique et d’une rente mensuelle garantie à vie 
2. Préserver son pouvoir d’achat avec une rente qui augmente chaque année puisqu’elle est indexée sur l’indice des prix à la consommation. 
3. Cette rente peut être réversible à 100% au conjoint survivant.
4. Si le vendeur décide d’aller vivre ailleurs (chez ses enfants ou en maison de retraite), la rente sera alors augmentée. 
5. Les charges et travaux sont répartis entre les parties, les gros travaux et la taxe foncière sont à la charge de l’acquéreur et les petites réparations et l’entretien courant restent à la charge du vendeur. 
6. Il bénéficie de protections juridiques en garantie du paiement de la rente future (l’hypothèque légale spéciale du vendeur et la clause résolutoire) qui sécurise la transaction. 
7. Il n’y a aucune fiscalité sur le bouquet et la rente bénéficie d’un abattement de 60 à 70% selon l’âge du vendeur.

Les inconvénients pour le vendeur : 

1. Le bien est vendu le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. 
2. Il existe un aléa sur la durée de vie, le vendeur ne sait pas combien de temps la rente va lui être versée. 
3. Le bouquet est moins important que dans le cadre d’une nue-propriété.
4. Il faut s’assurer de la solvabilité de son acquéreur dans le temps. 

La vente en nue-propriété 

Les avantages pour le vendeur : 

1. Il conserve sur le bien le droit d’usufruit (possibilité de l’habiter ou de le louer) et perçoit généralement un capital important le jour de la signature de l’acte chez le notaire. Précisons ici que la nue-propriété peut se vendre en viager.
2. Les gros travaux (art 606 du code civil) seront à la charge de l’acquéreur et toutes les charges et travaux d’entretien courant ainsi que la taxe foncière seront payés par le vendeur. 
3. Il n’y a aucune fiscalité sur la partie du prix touchée comptant. 
4. Il est possible de louer le bien et de bénéficier de revenus complémentaires (mais il faut se loger ailleurs !). 

Les inconvénients pour le vendeur : 

1. Le bien est vendu le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
2. Il devra gérer son capital car il ne percevra pas de rente comme dans le viager occupé.  
3. Il y a beaucoup moins d’acquéreurs que dans le cadre du viager occupé, l’investissement de départ étant beaucoup plus élevé. 
4. S’il abandonne la jouissance du bien, il pourra le louer et devra s’occuper de toute la gestion inhérente à cette location. 

En fin de compte, le choix entre la vente en viager occupé et la vente en nue-propriété dépend des besoins financiers, de la situation personnelle et des objectifs de vie du vendeur. 

Pour prendre la bonne décision, il est conseillé de consulter son notaire ou un professionnel du viager pour prendre une décision éclairée.

Ce dernier saura vous informer, vous conseiller et répondre à toutes vos questions. Il vous accompagnera également dans la recherche des acquéreurs et ainsi, il ne vous restera plus qu’une chose à faire : profiter encore plus et mieux de votre retraite !