Que faut-il calculer pour un bon crédit immobilier ?

Prêt immobilier : la capacité d'emprunt

Avant de vous mettre à contacter une agence pour entamer le processus de recherche d'un bien immobilier, vous devez définir votre capacité d'emprunt. Il s'agit en effet d'un élément important pour l'obtention d'un crédit immobilier, permettant notamment de définir le montant que vous pouvez emprunter pour la réalisation de votre projet. Elle permet aussi de définir la mensualité du prêt que vous pouvez contracter.

En principe, la capacité de remboursement mensuel est fixée à partir d'un taux d'endettement de 35 %. Notez que toutes les banques ne considèrent pas les mêmes éléments pour définir la capacité d'emprunt d'un client. En effet, la capacité d'emprunt peut varier selon l'interprétation du reste à vivre, des revenus locatifs et financiers par un établissement bancaire. C'est la raison pour laquelle la simulation de capacité d'emprunt sur internet est une bonne alternative. En effet, l'estimation que vous obtiendrez variera seulement suivant la durée du crédit immobilier.

Pour calculer la capacité d'emprunt, la formule est la suivante :

Capacité d'emprunt = [(Vos revenus - vos charges mensuelles) x 35] / 100

Notez qu'il est possible d'améliorer votre capacité d'emprunt. En effet, elle peut augmenter grâce à un regroupement de crédits. Si vous avez des crédits en cours, vous pouvez les regrouper pour améliorer votre état financier grâce à un seul et nouveau crédit, avec un délai de remboursement plus long.

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Les mensualités du prêt immobilier

Bien entendu, il est aussi très important de calculer les mensualités. En effet, un crédit immobilier a forcément un coût, se traduisant par un taux d'intérêt. L'idée est de diminuer le taux immobilier au maximum.

Pour avoir le taux d'intérêt d'un prêt immobilier, il faut tenir compte de 3 éléments, à savoir :

• les frais de création du crédit immobilier,
• les taux des marchés financiers,
• la marge de la banque.

Notez qu'un taux immobilier bas ne signifie pas que vous aurez le meilleur prêt immobilier. En effet, le prix de l'emprunt immobilier sera aussi influencé par sa durée. Avoir des mensualités moins élevées sur une durée de remboursement longue va vous permettre de mieux gérer votre budget mensuel. Toutefois, ce schéma vous coûtera certainement plus cher au total. Vous devez ainsi trouver le juste milieu, c'est-à-dire une mensualité supportable, mais sur une durée de remboursement moins longue.

Il est possible d'utiliser un simulateur et un comparateur en ligne pour définir de manière plus exacte les mensualités impliquées par une offre donnée.

Les frais de notaire à prévoir

Vous devez aussi essayer d'estimer les frais de notaire impliqués par l'achat de votre bien immobilier. Pour rappel, ils correspondent aux sommes que vous allez verser au notaire. Que vous envisagiez un achat dans le neuf ou non, vous devez toujours vous acquitter de frais de notaire puisque l'acte de vente d'un bien immobilier constitue un acte notarié. C'est-à-dire que la signature de l'acte authentique doit être effectuée devant le notaire.

Dans le cadre d'une vente immobilière, les frais de notaire sont constitués :

• des droits et taxes,
• des débours et des frais annexes,
• des honoraires ou émoluments.

Vous l'aurez compris, seule une partie des frais de notaire reviennent à ce professionnel. En général, seulement 10 à 15 % des frais vont lui revenir. Le reste est constitué de taxes en faveur de l'État et des collectivités locales.

En principe, c'est l'apport personnel d'un emprunteur qui sera utilisé pour payer les différents frais annexes, dont les frais de notaire. Toutefois, si vous n'en disposez pas, il vous est possible de demander un financement qui couvre le coût de ces différents frais qu'implique la signature de l'acte de vente.

Pour estimer les frais de notaire, notez qu'ils varient selon le prix du bien et son caractère neuf ou ancien. En effet, un logement neuf va vous faire économiser puisque les frais de notaire à payer sont réduits par rapport à ceux qu'implique l'achat d'un logement dans l'ancien.

Pour un immobilier neuf, les frais de notaire varient généralement entre 2 % et 4 % du prix d'achat. Par contre, dans l'ancien, ils varieront entre 7 % à 8 %.

Vous pouvez utiliser un calculateur en ligne pour estimer les frais de notaire et ainsi préparer au mieux votre budget. C'est aussi une donnée qui vous permet de comparer les différentes propositions faites par votre agent immobilier.

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Crédit immobilier : le taux d'endettement

Le taux d'endettement désigne le montant maximal qu'un emprunteur devrait consacrer au remboursement d'un crédit. C'est la somme à ne pas dépasser s'il veut continuer à vivre correctement.

Il s'agit d'un indicateur important pour les banques, notamment dans l'étude d'une demande de crédit. En pratique, en réalisant l'étude de faisabilité d'un prêt immobilier, un organisme de financement va déterminer ce taux selon les paramètres propres et la situation de l'emprunteur.

C'est un point important dans le cadre d'un prêt immobilier qui implique un délai de remboursement très long, allant sur de nombreuses années. Il faut s'assurer que vous puissiez vivre normalement malgré vos crédits immobiliers, et surtout de rembourser vos mensualités sans difficulté.

Pour obtenir le taux d'endettement, la formule est la suivante :

Taux d'endettement = montant des crédits et charges fixes x 100 / revenus

Pour prendre un exemple concret, imaginez que le montant de la mensualité d'un crédit est de 500 € pour un foyer dont les revenus mensuels sont de 2 500 €. Le calcul du taux d'endettement est le suivant : 500 x 100 / 2500 = 20 %. Le taux d'endettement de cet emprunteur est de 20 % et il est fort probable qu'il n'aura aucun mal à rembourser son prêt.

Notez qu'aucun texte de loi ne définit un taux d'endettement maximum. Par contre, le Haut Conseil de stabilité financière établit des recommandations sur le sujet, qu'il revoit périodiquement. Selon les dernières recommandations, le taux d'endettement maximum est fixé à 35 % des revenus de l'emprunteur. Au-delà de ces 35 %, il est fort probable que l'emprunteur rencontre des difficultés pour tenir les échéances de prêt et conserver un train de vie confortable.