Publié par Didier Laurens, le 07/03/2013

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Immobilier : tous nos conseils pour bien acheterabacapress
Voici, la liste des points à vérifier avant d'acheter votre résidence principale et quelques conseils pour investir à bon escient.
Sommaire

© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress© abacapressL’immobilier constitue souvent le principal investissement d’une vie et c’est un bon choix. Même si les prix flageolent actuellement, ils ont, par exemple, progressé de 30% en Ile-de-France entre 2007 et 2012 et de 46,6% Paris. Qui dit mieux ?

Afin d’investir à bon escient, quelques précautions d’usage s’imposent :

1. Si vous empruntez, évaluez votre effort de remboursement. Il ne doit pas dépasser 33% de votre revenu disponible net.

Si vous optez pour une formule de financement classique et que vous êtes un peu limite, soldez vos crédits à la consommation afin de faire redescendre votre ratio d’endettement (quitte à vous ré-endetter ultérieurement). Lors de votre demande de prêt, la banque examinera vos relevés sur une durée de 3 mois. Tenez vous à carreau durant cette période en évitant les incidents de paiement et, bien sûr, tout découvert.

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Plus votre apport personnel sera important et mieux vous négocierez les conditions du prêt. Aussi jouez sur toutes les ficelles possibles : familiale, prêts bonifié comme le PTZ +, 1% patronal, etc. Au final, n’hésitez pas à faire appel à un courtier pour dénicher le meilleur préteur. Coût : environ 500 euros.

Autre astuce, scindez votre financement en recourant au système des "prêts cigognes". Principe : réaliser un montage entre un prêt de courte durée et un prêt de longue durée afin d’obtenir un taux global moins élevé. Par exemple, au lieu d'emprunter 150 000 euros sur 25 ans à 4% vous empruntez 50 000 euros sur 15 ans au taux 3%, puis les 100 000 euros restant sur 25 ans à 4%.

Cela réduira votre effort financier en préservant des mensualités acceptables. Autre avantage : une assurance emprunteur moins chère.

Négociez systématiquement

© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress2. Négociez systématiquement le prix du bien. Pour obtenir un rabais supplémentaire, ne perdez pas de vue que la valorisation d’un bien immobilier dépend essentiellement de sa qualité de construction et de sa qualité d’emplacement. Renseignez-vous auprès du voisinage (concierge, bistrots, commerces, etc.) pour faire un point et utilisez toute évolution négative afin de peser sur les prix.

Pour appréciez la qualité du voisinage, demandez à revenir dans l’immeuble, le soir, en semaine, vers 20 heures, afin de d’évaluer son niveau sonore. Dans une maison, procédez à l’identique pour évaluer le "passage".

Collectez les renseignements

© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress3. Collectez les renseignements suivants : pour un appartement, demandez à visiter tous les lieux afférents à la vente (chambres de service, cave, parking).

De façon générale, dans le collectif, l’état des sous-sols et celui des parties communes en disent long sur la santé d’une construction et de ses fondations. Documentez-vous sur l’état de la chaudière et sur l’état éventuel des cuves (fioul ou gaz). 

Même logique pour une maison : vérifiez les combles, remises, caves, et détaillez les diagnostics obligatoires avec une attention particulière pour l’aspect thermique et parasitaire (termites).

Réduisez les frais d’achat

© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress4. Réduisez les frais d’achat. Un achat immobilier provoque une cascade de frais de frais dont les frais d’agence et fameux "frais de notaire" (6 à 8% dans l’ancien, 3-3,5% dans le neuf). Les 2 peuvent être réduits.

Le montant des frais d’agence, d’abord : en moyenne nationale, ils se situent autour de 6%. Mais de nouveaux intermédiaires apparus sur Internet cassent les prix et réduisent parfois ces commissions à 1%, la médiane se situant entre 2 et 4%. Les agents immobiliers sont contraints de suivre.

Les frais de notaire peuvent également être minorés à condition de bien séparer le montant du bien immobilier et celui des honoraires de l'agence sur le compromis de vente. Ainsi, vous ne paierez pas de frais de notaire sur le montant de cette commission.

De même, si vous reprenez des biens mobiliers (cuisine, salle de bains, etc.), faites les évaluer et payez les à part. Avec cette astuce, les frais de notaire ne s'appliqueront que sur la partie immobilière.


Enfin, en y mettant les formes, demandez au notaire de réduire ses émoluments - a fortiori si le bien que vous achetez est cher - car ils sont proportionnels au prix de la transaction.

Estimez les aides fiscales

© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress© abacapress5. Estimez les aides fiscales dont vous pouvez profiter. Même si elles se sont réduits comme neige au soleil, existent encore quelques dispositifs comme le crédit d’impôt pour travaux de développement durable (isolation, etc.) et d’économies d’énergie (chaudières à condensations, etc.).

Attention : Depuis le 1er janvier dernier, seule une habitation principale située dans un immeuble achevé depuis plus de 2 ans ouvre droit au crédit d’impôt.

Le montant de ce crédit d’impôt varie en fonction du nombre de travaux engagés (bouquet). Dans le cas de l’installation d’une chaudière à condensation, le taux peut ainsi varier de 10 à 18%.