Quelle est la meilleure stratégie pour investir dans une SCPI ?

La SCPI, un investissement fiable

La SCPI (société civile de placement immobilier) désigne une forme de société, qui détient la propriété de divers biens immobiliers exploités à des fins lucratives. Avec l'acquisition et la gestion de biens immobiliers comme activité centrale, cette société ouvre son capital à d'autres investisseurs. Les SCPI permettent à divers profils d'investisseurs de posséder des parts d'un parc immobilier, sans engager du temps et des ressources pour sa constitution ou sa gestion.

Avec un tel fonctionnement, la SCPI se montre particulièrement pratique et attire de nombreux épargnants. Les statistiques publiées par l'ASPIM (association française des sociétés de placement immobilier) révèlent qu'en 2021, une collecte nette de 7,37 milliards d'euros a été enregistrée pour les SCPI [1]. Ces 7,4 milliards représentent une hausse de 21,22% par rapport à 2020. Le rendement moyen des SCPI sur l'année 2021 s'est par ailleurs établi à 4,45%, un taux de rendement nettement supérieur à celui de l'assurance-vie ou du livret A.

La SCPI présente certainement les caractéristiques requises pour attirer un investisseur. Mais encore faut-il que ce dernier adopte la bonne stratégie !

Commencez par définir votre objectif, pour choisir le bon type de SCPI

Les SCPI obéissent aussi à l'une des principales règles de l'investissement : vous devez définir au préalable vos objectifs.

Vos ambitions pour votre patrimoine

Un jeune trentenaire qui travaille depuis 6 ou 7 ans et vient d'accueillir son premier bébé n'aura pas les mêmes objectifs d'investissement qu'un cinquantenaire se trouvant à moins de 10 ans de la retraite. Quel est votre objectif patrimonial ? Défiscaliser ou obtenir des rentes ? Votre situation et votre vision doivent orienter vos choix.

Investissement dans des SCPI : la diversification pour optimiser le rendement

S'il est vrai que chaque type de SCPI peut être plus ou moins parfait selon votre situation, l'une des stratégies les plus pertinentes pour investir consistera à diversifier vos parts de SCPI. En constituant un portefeuille SCPI comprenant des biens variés, vous protégez votre investissement des baisses que peut connaître un segment.

Pour illustration, en 2020, les SCPI détenant des bâtiments commerciaux avaient obtenu des résultats catastrophiques, en raison de la pandémie. A l'opposé, les SCPI dont le parc immobilier comprenait des biens spécialisés (logistique, santé, etc.) avaient enregistré de belles performances.

La diversification de vos parts de SCPI vous permet d'amortir les pertes sur la durée. S'appuyant d'ailleurs sur cette logique, la plupart des SCPI sélectionnent des biens répartis entre plusieurs zones géographiques.

Les types de SCPI selon vos objectifs

Si vous avez un objectif de rente, il serait préférable de miser sur une SCPI de rendement. Une SCPI de ce type est en mesure de vous verser des revenus de façon régulière. Elle se positionne généralement sur un marché immobilier locatif de niche. Si vous ambitionnez plutôt de réduire vos impôts, choisissez une SCPI fiscale. Cette dernière vous fait posséder des parts de biens très spécifiques (biens sociaux, monuments, etc.), donnant droit à une réduction d'impôt, à une déduction d'impôt sur des frais de travaux, etc.

Il existe enfin les SCPI de plus-value, pour les investisseurs s'inscrivant dans une épargne de long terme. Une SCPI de plus-value se spécialise dans l'achat et la revente d'immeubles, d'appartements, etc.

Montant à investir dans la SCPI et nombre de parts à acheter : comment se décider ?

Votre stratégie doit couvrir tous les points susceptibles d'influencer la sécurité et la rentabilité de votre investissement en SCPI. Pour ce faire, orientez aussi vos réflexions vers le budget à prévoir pour l'investissement, et vers le nombre de parts de SCPI à acheter.

Le budget pour investir dans une SCPI

L'un des principaux avantages des SCPI se trouve en le faible montant minimum exigé. Alors que pour un investissement direct dans l'immobilier, vous aurez besoin de plusieurs dizaines ou centaines de milliers d'euros, quelques milliers d'euros suffisent pour acquérir des parts d'une SCPI.

Il vous revient alors de définir librement le montant que vous souhaitez investir dans la pierre papier : une partie de votre épargne, la totalité de votre épargne, etc.

Combien de parts de SCPI faut-il acheter ?

Il n'y a bien sûr aucun nombre de parts standard à acquérir. L'essentiel est que vous investissiez dans des types de SCPI vous permettant d'avoir un portefeuille diversifié, ou dans une SCPI unique correspondant à votre profil. Pour des questions de praticité et pour la fluidité de la gestion, la plupart des SCPI imposent néanmoins à chaque investisseur un minimum de parts à acheter.

En considérant ces paramètres, le montant minimal pour investir dans une SCPI se situe en moyenne entre 3 000 et 5 000 euros.

Investir au comptant ou profiter de l'effet de levier du crédit bancaire

Pour établir votre stratégie d'investissement dans des SCPI, la question du financement est également essentielle. Dans le cas des investisseurs disposant d'une épargne conséquente, l'investissement au comptant constitue l'option la plus plébiscitée. L'investisseur injecte son argent dans un actif fiable, et peut espérer des bénéfices réguliers, tout en se protégeant des coûts de l'inactivité de ses avoirs.

Une deuxième solution de financement existe toutefois : le crédit immobilier. Si un investisseur choisit d'investir dans une SCPI avec un prêt immobilier, a priori parce qu'il ne dispose pas d'une épargne consistante, il doit idéalement se tourner vers une SCPI de rendement. Les revenus qu'il perçoit sur les loyers des biens locatifs de la SCPI serviront alors à rembourser les mensualités du prêt.

Sources

[1] https://www.aspim.fr/chiffres-du-marche-des-FIA-en-immobilier/scpi.html