Crédit immobilier : pourquoi les taux bas ne sont pas favorables à tous ?

Alors que les faibles taux favorisent l'investissement immobilier, devenir propriétaires devient, pour certains, plus compliqués. En cause, le taux de l'usure, prévu pour la protection des emprunteurs. Explications.

Un taux de l’usure trop bas. Voici ce qui empêche une partie des Français d’obtenir un prêt immobilier. Comme à chaque trimestre, la banque de France a dévoilé le taux de l’usure, correspondant au seuil au-delà duquel les établissements bancaires n’ont pas l’autorisation d’accorder un prêt. Il se calcule par l’addition du taux rémunérant la banque à celui de l’assurance emprunteur, qui assure à l’établissement bancaire d’être remboursé en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. S’y ajoutent les honoraires d’un éventuel courtier, et les frais de dossier.

Ainsi, pour les crédits immobiliers et prêts pour travaux supérieurs à 75 000 euros, le taux varie de 2,51% pour un emprunt de 10 à 20 ans jusqu’à 2,61% au-dessus de 20 ans.

Selon Ulrich Maurel, président de la Compagnie européenne de crédit, spécialiste du courtage en crédit, "ce taux est très bas et de plus en plus de clients, pourtant solvables, reçoivent des propositions qui dépassent le seuil et sont donc exclus de l’accession à la propriété", confie-t-il au journal Le Monde.

Taux de l’usure : quand l’âge et la santé jouent en défaveur des emprunteurs

Si l’emprunteur est un peu âgé (plus de 60 ans) ou a des problèmes de santé (dépression, diabète, cancer ou autre maladie chronique), le coût de son assurance emprunteur peut engendrer le dépassement du seuil autorisé du taux annuel effectif global (TAEG).

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Pour pallier cela, il existe la convention française Aeras qui vise à améliorer l’accès au crédit pour les personnes malades ou qui l’ont été. Toutefois, l’accès à une telle assurance peut être élevé.

Crédit immobilier et taux de l’usure : les taux bas aggravent-ils vraiment la situation ?

D’après Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage, oui. Il indique au quotidien qu’" il faudrait calculer le taux d’usure de façon différente et ne pas y inclure l’assurance emprunteur". La situation a empiré du fait que les taux d’intérêts ont drastiquement chuté ces derniers mois.

Conséquence, l’usure a également diminué, puisqu’elle est calculée sur les taux de crédit moyens des trois derniers mois auxquels on additionne 30%. Comme le rappelle Le Monde, au 1er avril 2019, le maximum autorisé pour les crédits avoisinait les 3%. La chute est donc de 0,5% points.

Chute du taux de l’usure : quelles solutions pour les emprunteurs bloqués ?

Vous vous retrouvez bloqués par ce seuil ? Pour tenter d’y remédier, faites jouer la concurrence en faisant appel à un courtier en crédit ou en assurance. Surtout si l’assurance emprunteur présentée par votre banque est trop élevée. Il vous faudra en revanche passer à la loupe les garanties proposées : sont-elles en accord avec ce que vous demande votre établissement bancaire ?

Négocier les frais de banques peut aussi jouer en votre faveur, pour faire chuter le TAEG. En échange, proposez-lui de domicilier vos revenus dans l’agence. Les courtiers peuvent également faire un effort à ce niveau-là. Leurs frais pour un dossier de prêt immobilier tournent autour de 1 500 euros.

Dernière solution : garantir l’emprunt par un bien immobilier ou un contrat d’assurance-vie.