Publié par Florence Massin, le 04/06/2013

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Quelles sont les règles de l'indivision ?Istock
Les biens en indivision comptent parmi les principales causes de dispute au sein des familles. Mais quelle que soit la situation, il y a toujours une solution. Tour d'horizon des principales règles.
Sommaire

C'est quoi ?

L'indivision est la situation juridique dans laquelle deux, voire plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien, suite à un héritage (sans qu’il y ait une division matérielle des parts) ou à l'achat d'un bien en commun.

De nombreux biens peuvent faire l'objet d'une indivision : c'est le cas des biens immobiliers (maison, appartement, terrain), du mobilier (meubles, voiture...) et même des chevaux de courses !

Son utilité : en indivision, chaque copropriétaire possède une quote-part du bien. De posséder un bien à plusieurs permet de partager les frais de financement, d'entretien, de gestion...

Sa principale difficulté : qu'elle soit volontaire (acquisition d'un bien immobilier en commun. L'acte de propriété précisera alors les proportions de propriété de chacun en fonction du financement apporté par l'un et l'autre) ou involontaire suite à une succession, l'indivision est loin d'être toujours confortable. Et pour cause : une bonne partie des décisions (travaux d'entretien...) doivent être prises en commun avec des risques de mésentente, notamment familiale.

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La gestion d'une indivision

Depuis 2007, les règles de gestion de l'indivision ont été assouplies. Si auparavant, la prise en compte de l'unanimité était nécessaire pour prendre toute décision concernant le bien, ce n'est plus tout à fait le cas aujourd'hui.

Pour certaines décisions, celle d'une majorité des 2/3 suffit. C'est notamment le cas lorsqu'il faut vendre les biens indivis pour payer les dettes et les charges de l'indivision, effectuer des actes d'administration... Tous les indivisaires doivent cependant être avertis.

D'autres actes comme un acte de conservation sur un bien (travaux de réfection de la toiture par exemple) peuvent être effectués par un seul indivisaire. Il peut alors utiliser les fonds de l'indivision (Il est possible de constituer une sorte de caisse commune contenant des fonds indivis qui permet de couvrir les dépenses courantes) ou obliger les autres indivisaires à collaborer aux dépenses nécessaires.

Seuls les actes dits "majeurs" comme la vente des biens (non justifiée par le paiement des dettes) demandent l'unanimité (À la demande de l'un ou des indivisaires titulaire(s) d'au moins deux tiers des droits, la vente d'un bien faisant partie de l'indivision peut être autorisée par le tribunal de grande instance, s'il y a conflit).

Un conseil : consultez un notaire ou un avocat en cas de doute et avant toute décision importante pour éviter les contestations et les mésententes.

Sortir de l'indivision

"Nul n'est tenu de rester en indivision". Cette règle permet aux différents indivisaires de sortir de l'indivision à n'importe quel moment (La survie de l’indivision peut toutefois persister dans certains cas : pour protéger les enfants mineurs ou le conjoint survivant par exemple. Renseignez-vous auprès d'un notaire ou d'un avocat) et pour n'importe quel motif, sauf s'il existe une convention d'indivision.

Il existe 3 solutions pour y mettre un terme :

- la vente du bien : les indivisaires mettent le bien en vente et partagent selon leurs quote-part respectives le produit de la vente.

- le partage de la masse des biens : chacun se voit attribuer un lot d'une valeur correspondant à ses parts dans l'indivision et devient seul propriétaire des biens attribués. Si le bien ne peut être réparti de façon égale, ceux qui reçoivent un lot d'une valeur inférieure à leur quote-part peuvent demander une indemnisation.

- la vente des parts d'un des indivisaires : si l'un des indivisaire veut vendre sa part, les autres propriétaires sont prioritaires pour la racheter.  S'ils n'ont pas les moyens financiers, ils risquent d'être contraints d'accepter la présence d'un "étranger" dans l'indivision, ou de mettre un terme à l'indivision en vendant.

S'il y a désaccord, il est possible de saisir le tribunal de grande instance.

Rédiger une convention d'indivision

L'indivision peut être source de nombreuses complications. Pour pallier à ces inconvénients, il est possible de rédiger une convention d'indivision.

A quoi sert-elle :  la convention donne une certaine stabilité à l'indivision. Elle peut être conclue pour une durée déterminée d'au maximum 5 ans (ou directement indéterminée), renouvelable. Pendant cette durée, aucun indivisaire ne peut exiger la vente du ou des bien(s) pour obtenir sa part. Dans la convention, il est également possible d'indiquer les modalités de gestions des biens.

Comment s'y prendre : cette convention d'indivision doit être rédigée et enregistrée devant un notaire avant d'être publiée au bureau des hypothèques. Elle doit être adoptée à l'unanimité par les indivisaires.