Acheter un appartement grâce à son assurance vie : c'est possible !

S’il est difficile de muer le plomb en or, transformer un contrat d’assurance vie en pierre de taille est en revanche possible grâce au nantissement.

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Le nantissement permet à un assuré de remettre à un créancier (banque, établissement de crédit, etc.) son contrat d’assurance vie à titre de garantie. Cette pratique est prévue par le Code des assurances (article L 132-10). Il spécifie qu’une police d’assurance peut être donnée en gage.

Avec cette technique la banque obtient la certitude qu’elle pourra récupérer les sommes prêtées grâce à l’actif du contrat. Le nantissement est habituellement utilisé pour éviter les frais d'hypothèque ou d'assurance décès. Il peut aussi être employé dans le cadre d’un prêt immobilier "in fine".

Assurance vie et crédit in fine

Un prêt in fine est un financement avec laquelle l’emprunteur ne rembourse que les intérêts et les frais d’assurance durant la période de crédit. Si le rendement de la police est supérieur au taux du crédit, il peut dégager un (petit) bénéfice. Le capital dû est intégralement remboursé en une fois, lors de la dernière échéance, grâce à l’épargne accumulée sur le contrat au fil des ans.

Fiscalement, cette technique est indolore : le contrat n’est pas interrompu lors de l’opération de la mise en gage qui implique la signature d’un avenant. Aucun retrait n’est effectué pour financer l’investissement immobilier. L’ancienneté du contrat n’est donc pas remise en cause, ce qui est positif puisqu’il faut 8 ans pour que le zénith fiscal d’un contrat soit atteint. A la fin du crédit, la banque procède à l'extinction du nantissement. Après cette mainlevée, l’assuré récupère l’ensemble des facultés attachées à son assurance vie.

Assurance vie vs assurance emprunteur

La technique du nantissement peut aussi être utilisée par des emprunteurs âges pour éviter d’avoir à contracter une assurance emprunteur liée’ à un crédit immobilier. Gagé son contrat d’assurance vie peut aussi servir à éviter le paiement d’hypothèques.

De façon générale, l’emprunteur à intérêt réaliser un nantissement partiel plutôt qu’un nantissement total ou à tout le moins à fixer une limite à la garantie accordée.

En pratique, durant la période de nantissement, le banquier devient le bénéficiaire de 1er rang du contrat. A ce titre, l’assuré ne dispose plus de la contre-valeur des fonds en euros garantis par le nantissement. Dans le cas d’un contrat en UC, le créancier peut refuser des arbitrages lui semblant susceptibles de réduire la valeur du gage. Il bénéficie parfois d’un droit de préférence l’autorisant à être payé avant les autres créanciers en cas de défaut de l’emprunteur.

En ce cas, la banque demandera le rachat du contrat à hauteur de sa créance. Elle n’a pas le droit de retirer une somme supérieure à la dette de l’assuré.

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