Publié par Nantcy Leone, le 29/03/2022

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INTERVIEW. Pour générer des revenus complémentaires sur long terme, les Français misent souvent sur des placements immobiliers. Le marché de l'ancien est-il plus avantageux que le neuf ? Quel rendement pouvez-vous espérer ? Éléments de réponse avec Thomas Abinal, co-fondateur de Monetivia, spécialiste des questions liées à l'investissement immobilier dans l'ancien.
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L’immobilier demeure une valeur refuge, vers laquelle les Français n’hésitent pas à se tourner pour se constituer un patrimoine ou préparer leur retraite. Achat de résidence principale ou secondaire, investissement locatif, nue-propriété, neuf ou ancien… Quelle stratégie mettre en place et à quel âge ? Pour vous éclairer, Thomas Abinal, co-fondateur de Monetivia, spécialiste des questions liées à l’investissement immobilier dans l’ancien a répondu à nos questions.

Retraite : songez-y dès 30 à 40 ans

Planet. La plupart des actifs réfléchissent aux solutions leur permettant de trouver des revenus complémentaires que 5 à 10 avant la retraite. Soit, souvent bien trop tard. À partir de quel âge est-il conseillé de préparer sa retraite et comment ?

Thomas Abinal. L’idéal est d’y songer entre 30 et 40 ans. Cela peut paraître tôt, mais plus vous anticiper, plus vous aller avoir de la capitalisation. Vous associez ainsi capital et effort d’épargne confortable. Indépendamment de la retraite, investir dans une résidence principale permet d’avoir un toit, financé grâce à l’effet de levier du crédit immobilier. L’objectif est de l’avoir remboursé totalement avant votre retraite, pour ne plus avoir de loyer à payer, lorsque vos revenus baissent.

Toutefois, afin d’avoir un patrimoine équilibré, il convient de diversifier votre panier : épargne retraite immobilière et financière.

Planet. Quelles sont selon vous les meilleurs investissements immobiliers pour se dégager de nouveaux revenus une fois la retraite venue ?

Thomas Abinal. Les investissements ne nécessitant pas de gestion sont particulièrement adaptés, tout comme ceux ayant des frais limités dans la durée. Mieux vaut s’orienter vers de l’immobilier en direct et sans gestion, en achetant par exemple un bien déjà occupé. Ainsi, que cet investissement soit dans le neuf ou l’ancien, vous évitez la gestion locative. 

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Vous pouvez aussi opter pour l’achat en nue-propriété, plus sécurisé que la vente en viager. Vous pouvez de ce fait acheter un bien dans l’ancien avec une décote sur le prix du bien, tout en bénéficiant d’une fiscalité favorable (économies sur les impôts et prélèvements sociaux) et en vous épargnant tous soucis de gestion. Parfait pour de l’épargne retraite.

Retraite : l'immobilier ancien plus avantageux que le neuf ?

Planet. En quoi l'ancien est-il plus avantageux que le neuf ?

Thomas Abinal. L’acquisition d’un logement ancien procure de nombreux avantages. En général, le prix d’un bien neuf est bien plus élevé qu’un bien ancien (20 à 25% de plus environ NDLR) et le marché y est plus transparent. Il donne aussi accès à des localisations comme des cœurs de ville, moins accessibles dans le neuf.

La fiscalité est aussi profitable, si vous rénovez un logement ancien pour le louer, grâce au régime LMNP, qui permet de déduire les charges sur les revenus produits.

Il faut cependant bien étudier le projet (emplacement, surface, demande locative, charges, impôts…) pour assurer une rentrée d’argent pérenne et fiable. Car les dépenses contraintes sont plus élevées dans l’ancien. Il convient ainsi d’anticiper les travaux d’isolation pour améliorer la performance énergétique du logement par exemple, tout comme l’entretien régulier.

Si vous optez pour la nue-propriété, vous en êtes toutefois épargné. Car la majorité des couts revient à l’usufruitier.

Retraite : investissez dans des petites surfaces

Planet. Quel rendement l'investissement locatif dans l'ancien permet-il d'espérer ?

Thomas Abinal. Difficile de répondre car les rendements dépendent de la surface du bien et des localisations. À Paris par exemple, le marché est très sûr, puisque la demande de la part des locataires est forte, mais le rendement est faible. Les revenus locatifs sont d’ailleurs parmi les rares placements soumis au taux marginal d’imposition.

Le rendement net se situe toutefois entre 2,5 et 5% en moyenne, en France.

Pour maximiser votre rendement, il est conseillé de se concentrer sur des petites surfaces, correspondant à la taille moyenne des foyers français. Soit du studio au 2 ou 3 pièces.

Le marché de la nue-propriété est néanmoins plus liquide et présente donc moins de contraintes. Seule la plus-value à la revente est visée. Il faut donc dans ce contexte se demander si le bien se revendra bien demain et non se focaliser sur la taille du bien.