Propriétaires-bailleurs : ces nouvelles règles que vous devez absolument connaître

L’encadrement des loyers

Ca vient et ça repart ! Le plafonnement des loyers annulé en 2017 devrait être rétabli par la loi Elan.

Cela implique : l’interdiction pour tous les nouveaux baux de dépasser un loyer plafond (de 20 % supérieur au tarif moyen du quartier, sauf si le logement présente des prestations exceptionnelles).

Ce plafonnement ne concernera que certaines villes en déficit d’offres locatives comme Paris ou Lille, ainsi que des quartiers et zones dites tendues (Lyon, Marseille, Annecy...).

Attention à l’amende : en tant que propriétaire dans ces zones, il sera difficile de jouer les contrevenants. Les bailleurs qui ne se conformeraient pas au plafond se verront sanctionnés d’une amende pouvant aller jusqu’à 5000€ en plus de devoir rembourser au locataire* le trop-perçu.

En plus : le projet de loi Elan prévoit de renforcer les contrôles et les sanctions en ce qui concerne les locations touristiques dans les grandes villes. Les particuliers n’ayant pas déclaré leurs logements loués sur des plateformes comme Airbnb auprès de leur mairie pourront écoper d’une amende allant jusqu’à 5000€.

* Ce sera au locataire de contester cette injustice dans les 3 mois suivant la signature du bail.

Une caution dématérialisée

Se porter caution était jusqu’à présent un véritable parcours du combattant : il était demandé aux garants d’apposer une mention manuscrite recopiée en deux exemplaires, voire en quatre pour un couple de locataires.

La nouvelle loi admettra que les garants pourront juste valider une version électronique.

Avantage et inconvénient : la mesure évitera de longs échanges et des déplacements contraignants. Cependant, la dématérialisation peut amener à "oublier" la responsabilité qu’engage une caution. Le garant restant redevable des loyers, des dégradations et des problèmes pendant et après le départ du locataire.

En plus : les diagnostics* transmis au locataire pourront être désormais communiqués en format numérique. Cette dématérialisation s’appliquera également au règlement de copropriété à remettre au moment de l’entrée dans les lieux.

* un diagnostic de performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb, un état des servitudes "risques" (inondations, avalanches…) et d’information sur les sols (présence de radon...), un état de l’installation intérieur de l’électricité et du gaz si l’installation a plus de 15 ans.

Ce que vous ne pouvez toujours pas faire en tant que bailleur

- Pas de réservation : aucune somme ne peut être demandée par le propriétaire avant la signature du bail. La pratique du "chèque de réservation" est totalement interdite. Vous ne pouvez pas non plus imposer le prélèvement automatique et demandez le paiement de plusieurs mois de loyer à l’avance.

- Pas de paiement en sus : si vous pensez que "tout mois commencé est dû", attention ! Cela ne repose sur aucun texte officiel. Si votre locataire quitte le logement et que son préavis se termine le 5 du mois, il n’aura à payer que les 5 premiers jours.

- Pas d’obligation d’assureur : vous ne pouvez pas demander à votre locataire de prendre une assurance multirisques habitation auprès d’une compagnie que vous aurez choisi.

- Pas d’interdiction induite : vous ne pouvez pas demander au locataire d’éviter d’héberger une personne ne figurant pas sur le contrat de location ou d’accueillir un animal domestique.

- Pas de conservation du dépôt de garantie : si vous avez tout à fait le droit de demander un dépôt de garantie, vous aurez à la restituer à la fin de la location. Dans le cas d’une retenue partielle, le reste doit être rendu dans les plus brefs délais avec les justificatifs des sommes prélevées.