Publié par Didier Laurens, le 14/12/2018

3 min de lecture
Impayés, nuisance… Ce que vous pouvez vraiment faire contre un locataire indélicatIllustrationIstock
Une procédure de référé peut être lancée dans des circonstances définies par la loi. Voici l'essentiel de ce qu'il faut savoir.
Sommaire

Locataire : les 3 clauses qu’il doit impérativement respecter

Bien que la trêve hivernale bloque les expulsions jusqu’au 31 mars prochain, il est possible de donner congé à un locataire indélicat pour un motif légitime et sérieux. Le départ ne sera pas immédiat, mais la procédure, parfois longue à aboutir, sera sur les rails.

En France, la loi demande au locataire de respecter un certain nombre d’obligations. La plupart des baux comportent d’ailleurs des clauses "résolutoires". Définies par la loi du 6 juillet 1989 (cf. article 15), ces clauses sont au nombre de 3. Elles concernent le défaut de paiement du loyer et des charges ; le non-versement du dépôt de garantie ; et l’absence de souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Le bailleur peut aussi s’appuyer sur le non-respect de l’obligation d’habiter "personnellement et paisiblement" le logement ou encore sur sa sous-location s’il n’a pas donné d’accord écrit, obligatoire quand il s’agit d’un bien loué vide et à titre de résidence principale.

Non-paiement de loyer, défaut d’assurance : la procédure

La loi précise qu’un locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Elle stipule que le non-paiement des loyers est un motif de résiliation du contrat pouvant conduire à l’expulsion du locataire.

Vidéo du jour

Pour y parvenir rapidement, le bailleur doit lancer une procédure de référé auprès du tribunal d’instance dont dépend le bien occupé. L'ordonnance rendue par le juge est immédiatement exécutoire et peut déboucher sur l’expulsion du locataire si les manquements ne sont pas réparés. On estime qu’environ 30 à 35.000 personnes sont expulsées tous les ans.

Avant de lancer cette procédure, il est préférable de négocier afin d’obtenir le départ "amiable" du locataire, ne serait-ce que pour démontrer à la justice que toutes les voies de recours ont été explorées.

Le propriétaire doit commencer par relancer le locataire via lettre recommandée avec AR. S’il ne paie pas, il faudra lui expédier un commandement à payer par voie d’huissier (coût 150 à 200 euros). Le protocole à suivre est le même en cas de défaut d’assurance ou de non-remise du dépôt de garantie.

Sitôt ce commandement reçu, le locataire dispose de 2 mois pour régler les loyers en instance, souscrire une assurance multirisque habitation ou verser le dépôt de garantie. S’il fait le mort, le bailleur est en droit de saisir le tribunal d’instance en demandant une procédure de référé.

Une fois saisie, la justice rendra son verdict environ 2 mois après l’assignation. Si le juge constate les manquements, le locataire sera expulsé et condamné au paiement des arriérés de loyers.

Locataire indélicat et bruyant : que faire ? 

Les nuisances sonores causées par un locataire à d’autres habitants d’un immeuble constituent un autre motif de congé légitime et sérieux tant du point de vue du Code civil (cf. article 544) que de celui du Code la santé publique (cf. article R 1334-31).

Lorsqu'il est informé des nuisances sonores causées par le locataire indélicat, le bailleur doit lui adresser un courrier en recommandé avec AR pour résumer la situation. Il faut impérativement y joindre une copie du règlement intérieur de l’immeuble. Simultanément, le bailleur doit écrire au syndic de copropriété. Ce courrier servira éventuellement à prouver au juge qu'une action de prévention/information a bien été menée à l'encontre du locataire.

La dernière étape consistera (si c’est possible), à faire constater les nuisances par huissier, puis à lancer la procédure de référé auprès du tribunal d’instance le plus proche du logement.

En cas de jugement d’expulsion, le locataire recevra un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier. Ce document indique la date à partir de laquelle les locaux devront être libérés et avertit le destinataire qu’à compter de cette date il pourra être procédé à une expulsion "forcée".