Faits divers
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IllustrationIstockTaille du logement, neuf ou ancien, qualité d'emplacement et de construction… voilà les critères à passer en revue pour dégager un maximum de rentabilité locative.
Immobilier locatif : de gros rendements potentiels ?
La remontée des taux d’intérêt immobiliers observée fin 2018 et la flambée des prix au m² (9500 euros/m² en moyenne dans la capitale !) ont pour conséquence de désolvabiliser de nombreux acquéreurs. Faute de pouvoir acheter, ils vont se tourner vers un marché locatif qui devrait rester bien orienté durant ces prochaines années à condition d’acheter un bien en ligne avec la demande du marché.
Un rendement brut de 5 à 6% est un seuil acceptable pour commencer à s’intéresser à un investissement locatif. Cette rentabilité est brute : les revenus immobiliers ne sont pas éligibles au prélèvement forfaitaire unique (PFU) et sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%).
Ou et dans quel type de surface investir pour obtenir 5/6% de rentabilité ? Avant de sortir son carnet de chèques, une question est à se poser : est-ce que j’aimerais habiter ici ? Si ce n’est pas le cas, mieux vaut se tourner vers un autre immeuble.
Immobilier locatif : où acheter ?
Dans les grandes agglomérations, il est préférable d’acheter dans les centres-villes. La demande y dépasse largement l’offre locative. Le risque de vacance immobilière est marginal si le loyer est en phase avec la moyenne du secteur. Pour se positionner, on pourra regarder les vitrines des agences immobilières ou consulter les prix demandés dans les petites annonces.
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A de rares exceptions, acheter en centre-ville c’est faire une acquisition dans l’ancien, car, faute de foncier disponible, les programmes neufs sont rares. L’ancien à son charme, dont une architecture de caractère, des plafonds hauts et des éléments de décorum (moulures, etc.). Il a aussi ses inconvénients : place perdue, insonorisation défaillante, pas d’avantage fiscal pour les investisseurs.
Immobilier locatif : quel type de bien acheter ?
Ce sont les biens de petite ou de taille moyenne – chambres de service, studio, 2/3 pièces – qui sont les plus demandés. Ils sont à la fois recherchés par des séniors - souhaitant résider à proximité des commerces et des services - et par de jeunes actifs à la recherche de logements proches des animations culturelles. Le stock de biens de qualité étant réduit, il est possible d’obtenir un rendement de 5 à 6% (brut) en région et de 2 à 3% à Paris où le prix d’acquisition des biens pèse sur leur rentabilité locative.
On donnera la préférence aux immeubles en pierre de taille plutôt qu’aux constructions des années 60/70, gourmandes en énergie, pleines de ponts acoustiques, et dont les toits-terrasses présentent fréquemment des problèmes d’étanchéité.
Dans les villes de tailles intermédiaires, les prix au m² sont moins élevés. La catégorie de logements à privilégier est le T-2/T3. Bien adaptés aux familles, ces appartements se louent sans difficulté quand ils sont au prix de marché. Le turn-over est plus faible que dans les petites surfaces. Ces T2/T3 dégagent une rentabilité supérieure à 5/6% à condition d’être bien desservis par les transports en commun et situés à proximité d’une école. L’idéal est d’investir dans un rayon de 500 mètres autour des points de transport, la zone la plus demandée puisqu’elle permet d’aller prendre son bus ou un train à pied.
Immobilier locatif : les avantages de la loi Pinel
Dans les zones tendues (zone A, A bis et B1), c’est en misant sur la pierre locative neuve que l’on obtiendra la meilleure rentabilité en combinant le montant des loyers encaissés et les avantages fiscaux obtenus. Le système Pinel, permet de bénéficier d’une économie d’impôt représentant de 12 à 21 % du prix d’achat dans la limite de 300.000 euros (et de moins de 5 500 € par m2).
Même si les loyers de ces logements, plafonnés, sont un peu plus bas que la moyenne du marché, le rapport est souvent favorable : la qualité des constructions, bien isolées et durables (norme RT 2012) est un atout auprès des locataires. Gare aux immeubles sortant de terre en pleine campagne ! Neuf ou ancien, la recette du succès est la même. C’est la desserte en transports collectifs, l’infrastructure scolaire et la qualité de l’environnement social qui conditionnent une rentabilité globale pouvant tutoyer 6% si tous ces critères sont respectés.
