Impôt sur la fortune immobilière : comment y échapper ?

Si vous étiez jusqu'à présent redevable de l'ISF parce que vous disposez d'un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d'euros, il y a fort à parier qu'en 2018 vous soyez également dans l'obligation de vous acquitter de l'IFI. A moins qu'il existe quelques techniques pour l'éviter.

L’IFI nouveau (l’impôt sur la fortune immobilière) n’est pas encore arrivé que déjà certains ont trouvé le moyen de le contourner. Dans les colonnes de Capital, Jean-Jacques Manceau, expert en finances personnelles, n’a pas hésité à dévoiler ses astuces pour que les 150 000 foyers concernés par la nouvelle version de l’ISF puissent en réchapper. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que la note pourrait, une fois n’est pas coutume, se révéler nettement moins salée.

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Augmentez la durée de votre emprunt

C’est LA solution si vous souhaitez échapper à l’IFI. En allongeant de dix ans la durée de votre prêt immobilier par exemple, vous continuez à déduire durant dix ans également les dettes ainsi que les crédits immobiliers que vous avez contractés. Résultat : si vous avez financé l’achat d’une maison de 2 millions d’euros sur trente ans par un emprunt, la valeur taxable sera de 1/30e de 2 millions la première année, de 2/30e la seconde et ainsi de suite. Un lissage qui peut vous permettre de réaliser de substantielles économies et donc vous rapporter gros. D’où l’intérêt de renégocier votre prêt. Sans compter qu’il existe encore aujourd’hui ce que l’on appelle un prêt in fine. Soit une typologie de prêt qui ne s’amortit jamais dont le principe repose sur le fait de payer les intérêts durant toute la durée de celui-ci et de ne le rembourser en totalité que lorsqu’il arrive à son terme. Or, ce type de prêts justement se révèle en partie déductible. Et si le calcul s’avère compliqué, le résultat fait qu’un crédit de 100 000 euros par exemple contracté sur 10 ans, sera en réalité déductible de 50 000 euros après 5 ans.

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Vendez votre bien... à vous-même !

C’est ce que l’on appelle le Owner Buy Out (OBO)… Une technique qui consiste à obtenir les liquidités de la vente de votre bien. Lequel aura été vendu à une société (une SCI par exemple) préalablement constituée par vous pour l’occasion. Pour financer cette opération, la SCI souscrit un emprunt du même montant que le prix de vente de votre bien. Celui-ci sera ensuite loué. L’objectif étant que les loyers perçus puissent vous permettre de faire face aux échéances du prêt.

Misez sur la location meublée et le démembrement

Autre technique si vous souhaitez alléger votre IFI : les niches fiscales. C’est le cas des locations meublées. Lesquelles sont exonérées si les propriétaires prennent le statut de loueur en meublé professionnel. Le fameux LMP. Idem pour tout ce qui concerne les bois, les forêts et les groupements forestiers.

A cela s’ajoute la technique du démembrement qui, pour rappel, génère une séparation entre la propriété d’un bien (la nue-propriété) et son usage (l’usufruit). En tant que nu-propriétaire, il ne vous restera que 60 % du bien à déclarer tout en sachant que vous récupèrerez quoiqu’il en soit l’intégralité de votre bien au bout de quelques années. Ce, sans frais, ni fiscalité.

En vidéo - La vie immo: Le budget 2018 pour l'immobilier