Résidences services : belle affaire ou véritable scandale ?

Sur le papier, celles que l’on appelle les résidences de services (comprenez : ces habitations dont le principe de base consiste à apporter un service spécifique aux locataires qui y résident) ont tout pour plaire. Si vous décidez d’investir dans ce type de bien en vue de louer, le rendement annuel que vous pourrez potentiellement percevoir pourra atteindre 4 à 5,5 %. Et cela laisse rêveur.

Seulement voilà, derrière la jolie plaquette, les pièges à l’encontre des investisseurs se multiplient. Si ce type d’investissement attire l’œil de prime abord et peut constituer une source de revenus complémentaires intéressante , de nombreux pièges peuvent, par la suite, se refermer sur vous. Certains élus à l’instar du député Christian Franqueville dans les colonnes de Capital vont même jusqu’à dire que ce genre d’opération peut tout bonnement "asphyxier" les investisseurs.

De quoi s’agit-il concrètement ?

D’une promesse. Tout du moins de la promesse de vendeurs immobiliers qui vous proposent de réaliser une opération immobilière visant à acheter en vue de louer. Jusque-là rien d’exceptionnel. Dans le détail, il est question d’investir dans ce type de résidence afin de bénéficier d’une réduction d’impôt sans soucis de gestion locative. Et pour être encore plus précis, il s’agit d’un montage fondé sur le statut de loueur en meuble non professionnel (le fameux LMNP) réalisé dans le cadre du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Lequel permet, entre autre, de bénéficier d’une réduction d’impôt étalée dans le temps. Seulement voilà, si ce type d’investissement s’avère, a priori, bien encadré et réglementé, il n’en demeure pas moins qu’il peut être synonyme de "problématiques en tous genres" pour les acheteurs.

A savoir : vous.

Pourquoi ? Parce qu’en tant que tel, vous pouvez très rapidement être confronté à un certain nombre de déconvenues. A commencer par des baisses de loyers importantes et des frais d’entretien abusifs demandés par l’exploitant. D’où la nécessité de bien appréhender le fonctionnement de ce type de placement avant d’acheter.

Location classique, investissement en résidences de services : quelle différence ?

Dans le détail, lorsque vous achetez un bien en vue de le louer, le logement en question sera soit loué directement à un occupant, soit par l’intermédiaire d’un mandat de gestion immobilière. Dans le cas d’une résidence de service, vous investissez dans un bien que vous louerez à un exploitant via un bail commercial. Sa mission ? Assurer la gestion et la location de votre logement auprès de sa clientèle. C’est là, précisément, que le bât blesse généralement. Pour quelle raison ? Parce qu’il y a en fin de compte bien souvent un malentendu. Il n’est pas question d’acheter un bien en vue d’en confier la gestion à une société. Il s’agit, en réalité, de signer un bail commercial au profit d’une société exploitante. Laquelle peut, par exemple, avoir le droit à une indemnité d'éviction à la fin du bail. Ce qui, très concrètement, revient à lui verser une somme d’argent en guise de compensation dans le cas où vous souhaiteriez mettre fin au bail en question. Premier problème.

Des loyers parfois surévalués

Une fois votre bien acheté, vous serez peut-être confronté à une autre problématique : celle du montant des loyers que vous êtes supposés percevoir. En effet, la promesse de rendements pouvant atteindre 5,5 % attire aujourd’hui quantité d’investisseurs. Le risque cependant repose sur le fait que vous pouvez parfaitement tomber sur un loyer qui aurait été surévalué par l’exploitant si bien que de nombreux litiges sont aujourd’hui en cours entre les investisseurs et lesdits exploitants. Résultat : en tant qu’acheteur, vous pouvez être amené à revoir à la baisse le prix de vos loyers si vous souhaitez louer votre bien. Selon certains avocats, ce procédé permettrait en réalité au promoteur en charge de l’exploitation de gonfler ses tarifs pour vous vendre un bien. Un prix qui peut même être proposé 50 % de plus que les prix pratiqués dans les logements récents. D’où l’intérêt, avant tout achat, de multiplier les avis d’experts indépendants. Les agents immobiliers pourront vous indiquer les prix des biens de moins de cinq ans généralement pratiqués dans le secteur où vous souhaitez investir. N’hésitez pas également à demander à votre notaire son avis sur la question.

Des reventes souvent à perte

Troisième problème : que se passe-t-il en cas de revente ? Certains spécialistes s’accordent sur le fait que les déconvenues peuvent se révéler nombreuses et lourdes de conséquences pour vos finances. En cas de litige avec votre exploitant rien, a priori, ne vous empêche de revendre. Il existe d’ailleurs des plateformes dont la mission consiste à jouer les intermédiaires. Le fait est que, là encore, l’affaire peut se révéler délicate.

En tous cas fiscalement. En loueur meublé non professionnel, vous serez en effet contraint de restituer la TVA déduite du prix d’achat et, si la revente a lieu dans les 9 ans, vous serez, dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard dans l’obligation de rembourser la déduction d’impôt dont vous aviez bénéficié durant toute la durée du bail. Si, à cela, vous ajoutez des problématiques liées aux impayés de la part de votre exploitant, des clauses de plafonnement des loyers (ce qui, en cas de rebond de l’inflation peut tout sauf arranger vos finances) et des exploitants qui peuvent, en toute légalité, soit vous écarter des assemblées générales de copropriété, soit vous imputer des frais supplémentaires en cas de gros travaux… Les risques sont légion et les litiges déjà constatés nombreux.

Au final, l’opération peut se révéler rentable si vous en étudiez bien les détails au préalable. Mais gare aux entourloupes.