Propriétaires : ce que vous pouvez vraiment imposer à votre locataire

Interdire la sous-location : possible ou pas ?

Si le logement est loué à nu ou meublé (pour les baux signés après le 27 mars 2014), le locataire ne peut en aucun cas le sous-louer, même pour quelques mois, sans l’accord du propriétaire.

Ce dernier peut également refuser la pratique d’une activité professionnelle au sein du logement, si cela a été stipulé au sein du contrat de location ou signifié dans le règlement de copropriété.

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Une sous-location non autorisée peut entraîner la rupture du contrat de bail et des poursuites en justice.

En revanche : le propriétaire ne peut pas interdire à son locataire d’héberger une ou des personne(s) ne figurant pas sur le contrat de location ou d’accueillir un animal domestique.

Demander la réalisation de travaux : possible ou pas ?

Le paiement des réparations lourdes sur la plomberie, les radiateurs, le changement de la chaudière, le ravalement de la façade… Sont à la charge du propriétaire. Le locataire a pour sa part une obligation d’entretien courant de son logement et doit effectuer les menus travaux liés à l’utilisation normale des lieux.

A sa charge :

- le changement d'une chasse d'eau qui fuit, des joints des canalisations d'eau, des flexibles de douche, des tuyaux de raccordement des canalisations de gaz, des ampoules, des interrupteurs et prises de courant, des vitres brisées et des poignées de porte abîmées...

- l'entretien des volets,

- le ramonage de la cheminée ou l'entretien de la chaudière,

- le bon état de propreté des murs, des plafonds, des sols,

- l'entretien courant des espaces verts comprenant la taille des arbres.

En cas d'absence d'entretien* ou de dégradations (graffitis sur les murs, papier arraché, vitre brisée...), le propriétaire peut demander la remise en état des équipements au départ du locataire. En cas de refus, il peut réaliser des retenues sur le dépôt de garantie, voire le conserver intégralement sur la base de l'état des lieux.

* En revanche, aucune retenue sur le dépôt de garantie n’est prévue en cas d'usure normale : si le locataire est resté 10 ans dans un appartement et que les papiers peints sont défraîchis, la couleur de la moquette passée... il s'agit d'une usure normale et les réparations ne sont pas à sa charge.

Visiter le logement : possible ou pas ?

Lorsqu’un locataire est sur le point de quitter son logement, le propriétaire peut lui demander de le faire visiter alors qu’il est encore dans les lieux.

Des règles s'imposent cependant : il ne peut obliger le locataire à ouvrir sa porte pendant les jours fériés ou plus de deux heures/jour les jours ouvrables (du lundi au samedi). Il est tout à fait possible pour le locataire de refuser des visites à des heures non fixées à l’avance.

Et aussi : il est courant que les bailleurs conservent une clé du logement loué. Ils n'ont cependant aucun droit d'y pénétrer sans autorisation, et même en cas d’urgence (dégâts des eaux par exemple). Si cela venait à arriver, il s'agit d'une violation de domicile. Le locataire doit néanmoins permettre au propriétaire d’accéder au logement pour des travaux d’amélioration s’ils sont nécessaires ou urgents.

Demander la caution d’un tiers : possible ou pas ?

Tout propriétaire peut exiger qu’un tiers du locataire (membre de la famille, employeur, ami…) se porte caution pour garantir le paiement des loyers et des charges.

En cas d’impayés, le propriétaire se tournera vers le garant et pourra exiger le paiement de l’intégralité des mensualités non honorées et cela à tout moment. La caution cesse lorsque le « protégé » déménage.

Si les loyers restent impayés, le propriétaire peut réclamer l’expulsion. Les procédures sont cependant très réglementées. Le propriétaire aura à adresser un commandement de payer par huissier. Le locataire a deux mois pour procéder au remboursement. Sans recouvrement, le propriétaire a la possibilité de saisir le tribunal d’instance.

Sachez-le : aucune expulsion ne peut être entamée lors de la trêve hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars.