Immobilier : 3 dispositifs à connaître pour défiscaliser

Investir sur le marché de l’immobilier n’est pas une décision à prendre à lalégère. Les différentes lois mises en vigueur viennent cadrer ce marché. Beaucoup de Français choisissentd’investir dans l’immobilier locatif, y voyant ainsi une solution efficace pour générer du revenu. Cependant, ilfaut également penser aux différents risques que cela peut entrainer : loyersimpayés, dégradations, charges, etc. 

La défiscalisation immobilière est l’une des raisons pour lesquels il existe un telengouement pour l’investissementlocatif. Placement fiable et judicieux, construire ou acheter un bien pour ensuite lemettre à la location est une solution pou r réduire le montant de l’impôt sur le revenu. L'Étatfavorise donc ce type de projet et met en place différents dispositifs : 

Défiscaliser votre patrimoine à travers la loi Pinel

Introduit par l’article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts,la loiPinel remplacela loi Duflot mais fonctionne de la même façon. Ce régime favorise la constructiond’habitations sur le territoire français et permet ainsi de réduire l’assiette fiscale desménages. Les avantages de ce dispositif sont nombreux pour le contribuable qui peut concrétiser sonprojet avec pas ou peu d’apport financier. Bien évidemment, pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux,l’investisseur doit être imposable en France et avoir au moins 18 ans. La location du bien doit également êtresupérieure à 6 ans comme le précise l’infographie du site Investir.

Du côté du locataire, le dispositif Pinel vise à rendre accessibleces bâtiments au plus grand nombre de personnes. Ces habitations sont entre le logement social et les logementshaut de gamme.  Il existe une formule de calcul à connaitre pour pouvoir déterminer le plafond de loyermaximum d’un logement Pinel : 

Surface Utile x Coefficient Pinel x Barème Pinel

Il est important de noter que le calcul du loyer dépend de la zone où se trouve lebien immobilier.  Le dispositif de la loi Pinel vous permet, en plus de la réduction d’impôt, de déduirefiscalement les charges réelles ci-dessous : 

• les intérêts d’emprunt, 
• les frais de garantie du prêt,
• la taxe foncière,
• la prime d’assurance,
• les frais d’entretien et de réparation dulogement, 
• les éventuels frais liés au salaire du gardien et/oudu concierge de l’immeuble.

Bénéficier d’avantages fiscaux avec de l’ancien

En investissant dans un bien immobilier ancien, le propriétaire entamera des travaux.Rénover et réhabiliter un logement ancien est une technique efficace pour pouvoirbénéficier d’une réduction d’impôts. Cela s’explique par le fait que les travaux se déduisentsans limite sur les loyers demandés, ce qui entraine un allégement du revenu imposable. Attention toutefois,l’investisseur pourra en bénéficier seulement si les travaux représentent 25% du montant global del’acquisition. 

Par la suite, il devra respecter diverses conditions liées au plafond duloyer, à la durée d’engagement, de la zone géographique, etc. Ce volet de la défiscalisationimmobilière, appelé également “dispositif Denormandie”, permet de bénéficier d’une réduction de 2% (s’il loue ouil garde le bien pendant 6 ans), 18% (pour 9 ans) ou 21% (pour 12 ans) du montant investi. Il est important debien se renseigner sur cette technique car certains travaux ne sont pas déductibles.

La loi Censi-Bouvard

Le régime Censi-Bouvard, adopté en 2009 par l’Assemblée nationale française etégalement appelée “amendement Bouvard”, octroie des réductions d’impôts lorsque le contribuable investit dans unlogement meublé faisant parti de l’une des catégories suivantes : 

• Résidence pour étudiant
• Résidence pour sénior
• Résidence de tourisme
• EHPAD

Avec le régime Censi-Bouvard, l’investisseur profite d’une réduction d’impôt sur lavaleur du bien immobilier acquis. Pour  2022, elle se situe à hauteur de 11% du prix HT du logement, avecun plafond de 300 000€ HT. Le bail commercial signé entre l’exploitant et l’acquéreur doit être d’une duréecomprise entre 9 et 12 ans. Il est important de noter que le statut de LMNP (Loueur en MeubléNon-Professionnel) et le dispositif Censi-Bouvard sont compatibles et cumulables. 

La loi Cosse ou du “louer abordable”

Instauré au début de l’année 2017, la loi Cosse donne la possibilité auxpropriétaires de louer un bien avec un loyer adapté aux ménages les plus modestes comme le précise le sitedefiscalisation.immo. Afin decertifier ce dispositif, le propriétaire doit au préalable : 

• Signer une convention avec l’Anah (L’Agence Nationalede l’Habitat), impliquant 6 ans sans travaux (ou 9 ans si le propriétaire bénéficie d’aides auxtravaux). 
• S’engager à louer son logement tout au long de ladurée de la convention.

Cette loi vient compléter progressivement le régime Denormandie et pourra s’appliquersur tout achat réalisé jusqu’au 31 décembre 2022. 

Ces 3 régimes sont parmi les plus exploités de l’immobilier de défiscalisation. Cesecteur d’activité étant en permanence en évolution, les solutions qui s’offrent à vous au moment d’investirseront peut-être plus ou moins avantageuses, en fonction de votre budget, pour votre projet et pour la gestionde votre patrimoine.