Immobilier : conseils d’expert pour vendre un bien déjà loué

INTERVIEW. Vous envisagez de vendre un logement actuellement en cours de bail ? Gare à la décote de votre bien et aux différentes obligations à respecter sur lesquelles revient Olivier Roullet, directeur de BnO immobilier.

Donner congé à son locataire ou le céder loué : quelle est la meilleure solution lorsqu’un propriétaire envisage de céder son logement locatif ? Pour répondre à cette question non évidente, nous avons interrogé Olivier Roullet, directeur de l’agence BnO immobilier, située dans le 17e arrondissement de Paris.

Vente d’un logement loué libre : les différentes règles

Planet. Quelles sont les règles qui doivent être respectées pour vendre un bien loué libre ?

Olivier Roullet. Un propriétaire bailleur peut tout à fait vendre son bien, même si ce dernier est loué. Plusieurs cas de figure peuvent alors se présenter et les règles à respecter ne sont pas les mêmes. Le bailleur peut décider de vendre son bien libre ou occupé.

S’il souhaite le vendre libre, il doit adresser à son locataire un congé pour vente (en respectant un délai de 6 mois avant l’échéance du bail en cas de location vide et un délai de 3 mois en cas de location meublée).

Le bailleur vendra ainsi son bien "libre de toute occupation" puisque le locataire aura l’obligation de quitter les lieux à l’échéance du bail. Dans ce cas de figure, le locataire est prioritaire pendant les 2 premiers mois du préavis (qui correspond au droit de préemption du locataire) pour acheter le bien, si et seulement si le logement est loué vide. Il recevra de fait, de la part du propriétaire, une offre de vente (qu’il acceptera, ou non) avec la notification du congé, Il peut également émettre une contre-proposition, que le bailleur peut accepter ou refuser.

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En revanche, si le logement est loué meublé, le locataire ne dispose pas de ce droit de priorité et devra, s’il est intéressé, le faire savoir au propriétaire.

Vente d’un logement loué meublé : quels formalismes ?

Planet. Existent-ils des obligations dans le cadre d’une vente d’un bien loué vide ?

Olivier Roullet. S’il souhaite le vendre occupé, le bailleur n’a pas de formalisme particulier à respecter vis-à-vis de son locataire. D’ailleurs, dans ce cas de figure, le locataire ne dispose d’aucun droit de priorité. Si ce dernier n’a pas reçu de lettre de congé, il peut tout à fait rester en place dans le logement, et conserver son bail dans les mêmes conditions et change simplement de propriétaire.

Cela peut toutefois avoir une incidence sur le prix de vente. Voici pourquoi.

Vente d’un logement loué : gare à la décote

Planet. Comment contourner la décote du bien ?

En cas de vente d’un logement occupé, une décote s’applique effectivement sur le prix du bien. S’il est difficile de l’éviter, il est possible de la minimiser.

Par exemple, plus le temps restant à courir au bail est court, plus la décote est faible, car cela donnera la possibilité au nouveau propriétaire de récupérer rapidement le logement.Par ailleurs, si le loyer facturé au locataire est conforme ou supérieur aux standards du marché, la décote sera plus faible que si le loyer est jugé faible par rapport aux loyers facturés pour des logements comparables.

L’âge du locataire est également un critère important pour minimiser la décote. Un locataire âgé entraine une décote souvent plus importante.

Dans le même esprit, la décote sur les logements loués vides est plus forte que sur les logements loués meublés. En effet, la durée du bail pour une location meublée est plus courte que la durée du bail dans le cas d’une location vide. De fait, la décote en cas de location vide peut être assez significative, alors qu’elle sera faible (voire inexistante) en cas de location meublée.