Revenus fonciers : l'astuce à connaître pour s'éviter beaucoup d'impôts

Vous trouvez votre bien immobilier trop peu rentable ? Il est peut-être temps de revoir votre déclaration. Il existe des façons de réduire considérablement votre impôt.

Être propriétaire constitue, pour certains, un véritable accomplissement. C'est l'assurance d'avoir un toît et, parfois, de se constituer d'importants revenus. En effet, il est toujours possible de louer son bien et donc de toucher des revenus, parfois très rentables. Cependant, indique le journal spécialisé Le Revenu, il faudra aussi compter avec l'impôt sur les revenus fonciers. Ceux-là peuvent coûter très cher et réduire drastiquement le rendement de votre opération, poursuivent nos confrères sur le site. Fort heureusement, il existe des solutions, dont l'avocat fiscaliste Thomas Carbonnier a déjà parlé dans nos colonnes.

Ce régime fiscal qui pourrait vous permettre de réduire intégralement votre impôt foncier

L'un des principaux pièges dans lesquels il est possible de tomber, estime-t-il, c'est celui de la déclaration. "Beaucoup de mes clients ont perdu beaucoup d'argent parce qu'ils ignoraient comment déclarer leurs biens locatifs. Après avoir fait le tour de leur option, sans trop savoir quelle case cocher, ils se sont rendus auprès de l'administration fiscale qui les a encouragés à déclarer des revenus fonciers. C'était une erreur", estimait-il alors. Et lui de poursuivre : "Si vous louez des biens meublés, il faut les déclarer comme tels. Cela fonctionne pour tout type de bien, de l'appartement au bureau en passant par la boutique équipée et c'est très efficace pour réduire son imposition de façon considérable. Louer en meublé permet d'amortir le bien immobilier, avec ou sans crédit bancaire, et donc de ne pas payer d'impôts sur ces revenus".

Malheureusement, cette option n'est pas simple à mettre en place, note l'expert. Mais elle en vaut la peine ! Elle permet, en effet, la réduction totale de l'impôt sur les revenus fonciers, poursuit Le Revenu. A condition, bien sûr, de prendre en compte quelques subtilités… Explications.

Impôt sur les revenus fonciers : comment faire pour ne rien payer ?

Tout d'abord, il importe de choisir le bon régime fiscal, ainsi que l'a expliqué Maître Thomas Carbonnier. Cela signifie donc opter pour le régime dit "réel" d'un bien classifié comme "meublé non professionnel".

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Attention cependant, tous les contribuables ne sont pas éligible à ce régime : il ne vous sera accessible que si les revenus cumulés de vos divers loyers n'excèdent pas 23 000 à l'année. Dans le cas contraire, il est tout de même possible d'en profiter, mais il faut alors remplir d'autres conditions : vos revenus fonciers ne doivent pas être supérieurs à vos autres sources de revenus et vos biens immobiliers ne peuvent servir à des locations de courtes durées.

Une fois ceci fait, il faudra alors remplir la déclaration fiscale des revenus correspondante (imprimés 2031, 2033 et annexes), puis la transmettre à l'administration fiscale. C'est moins simple qu'il n'en a l'air et il est très recommandé de faire appel à un professionnel. Il faudra également estimer l'amortissement du ou des biens concernés… et là encore, mieux vaut ne pas le faire soi-même. Vous pouvez adhérer à un organisme de gestion agréé, c'est l'assurance de ne pas voir votre bénéfice revalorisé par la suite par le fisc, précise Le Revenu. Dans l'ensemble, les coûts restent modérés par rapport aux gains.

Impôts sur les revenus fonciers : combien pouvez-vous espérer gagner ?

En principe, le régime réel de la location meublée "non professionnel" permet d'opter pour une déduction des frais réellement déboursés, indiquent nos confrères. Cela signifie donc que le propriétaire peut déduire les intérêts d'emprunts, les charges de copropriété, d'assurance, la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises des revenus qu'il perçoit. Mieux ! L'année de l'acquisition du bien, il est aussi possible de déduire les frais d'agence ou de notaire.

En outre, il est également possible d'amortir son bien, hors valeur terrain, sur trente ans. Ce dispositif permet de déduire une somme importante de l'impôt sur les revenus fonciers, chaque année, pendant trois décennies. Le montant exact déduit dépend de la valeur d'acquisition du bien, laquelle est ensuite divisée par trente. Concrètement, il est donc possible de ne pas payer d'impôts fonciers, expliquent les journalistes du Revenu.