Publié par Nantcy Leone, le 03/08/2021

4 min de lecture
Loyers impayés : conseils d'expert pour déceler les locataires fraudeursIllustrationIstock
INTERVIEW. Vous prévoyez d'investir dans un logement locatif ou de mettre en location l'un de vos biens ? Laurent Kocinski, cofondateur de Meelo, start-up spécialisée dans la détection de la fraude pour les entreprises et particuliers, nous dévoile quelques astuces pour déceler les fraudeurs ou mauvais payeurs.
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Les dossiers de location comportent de plus en plus de faux documents. Comment s’assurer de la véracité des éléments fournis, lorsqu’on est propriétaire bailleur ? Nous avons interrogé Laurent Kocinski, cofondateur de Meelo, start-up lilloise spécialisée dans la détection de la fraude pour les entreprises et particuliers pour y répondre. La société s’appuie sur des systèmes technologiques comme l’intelligence artificielle et l’open data pour mettre à jour les candidats fraudeurs.

Loyers impayés : deux dossiers sur trois comportent un "justificatif falsifié"

Planet. Combien de dossiers de location comportent des faussetés ?

Laurent Kocinski. Dans 2 dossiers sur 3, au moins un justificatif est falsifié, contre 1 sur 3 il y a 10 ans ! Pour autant, cela ne signifie pas que le client ne paiera pas son loyer.

Planet. Quelles sont les techniques utilisées par les candidats locataires pour embellir leur dossier ?

Laurent Kocinski. Lorsque l’on souhaite louer un appartement, les 3 documents les plus demandés sont la carte d’identité, les 3 derniers bulletins de salaire et l’avis d’imposition. Mais certaines agences demandent aussi :

  • Une attestation employeur
  • Un justificatif de domicile

A priori, un locataire avec un meilleur salaire sera plus facilement accepté qu’un locataire qui déclare ses revenus honnêtement.

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Parmi ces documents, les bulletins de salaire, les avis d’impositions et les attestations employeurs sont les éléments les plus souvent fraudés. La falsification est d’ailleurs un jeu d’enfant, puisqu’il suffit de modifier soit même ses documents. Pas besoin d’être un artiste pour cela. Ces modifications sont facilement faisables sans maîtriser Photoshop. Les fraudeurs vont simplement modifier le net à payer sur leur fiche de paie ou modifier leur revenu imposable. Pour l’attestation employeur, il suffit de créer sa propre attestation.

Une seconde technique pour falsifier ses papiers, plus efficace et plus simple, est de le faire directement sur internet. Des générateurs de documents existent par dizaines. Pour une dizaine d'euros seulement, vous aurez le dossier de location d’un cadre travaillant dans les plus grandes entreprises françaises. Sur ces sites, rien n’est laissé au hasard : les charges sont modifiées, les impôts calculés, etc.

Selon l'expert, les falsifications devraient encore bondir... Voici pourquoi.

Faux dossiers de location : la fraude va encore augmenter

Planet. Quelle est la méthode de fraude la plus utilisée ?

Laurent Kocinski. Aujourd’hui, la méthode la plus utilisée est celle "fait maison", le fait de modifier soit même son dossier. Mais les sites de générateurs de documents se démocratisent et deviennent de plus en plus utilisés. Les agences doivent s’attendre à une augmentation de cette fraude étant donné la crise que nous traversons tous. Elle touche plus particulièrement les étudiants qui ont vu leurs revenus baisser de presque 20%, et qui doivent trouver des logements.

Comment les propriétaires peuvent alors déceler les faux documents ?

Faux dossiers de location : Comment parvenir à les déjouer ?

Planet. Comment peut-on les repérer ?

Laurent Kocinski. Pour repérer ces faux, il faut redoubler d’efforts lors de l’étude des dossiers de location. Mais qui dit redoubler d’effort dit aussi passer beaucoup plus de temps sur ceux-ci si les agences veulent traiter tous les dossiers de manière égale. Ce qui ne fait qu’augmenter le temps de réponse pour le locataire qui est parfois très long (plus d’une semaine pour avoir une réponse).

Alors, pour repérer ces faux, il faut pouvoir automatiser ce système de vérification de dossier. Détecter dès l’arrivée du locataire s’il est capable ou non de louer cet appartement. Et lors de l’analyse des dossiers, utiliser l’intelligence artificielle pour détecter les incohérences. Notamment grâce à l’intelligence de l'image, qui permet de déceler l’illogisme entre le net à payer et les charges sur le bulletin de salaire par exemple.

Une autre technique pour repérer ces faux est l’Open Banking. Cette technique consiste à vérifier sur les 3 derniers relevés de compte du candidat locataires si les informations déclarées sont conformes à la réalité.

Mais attention, l’utilisation des technologies ne retire en aucun cas le travail des agences. Cela permet de donner un avis sur le candidat locataire (en capacité ou non de louer l’appartement). L’IA ne dira jamais oui ou non à un locataire. L’agent chargé des dossiers devra toujours vérifier les informations ressorties.

Ces techniques permettent aussi à tous les locataires de partir sur une même base, elle ne discrimine personne. Une personne qui est payée au SMIC peut être plus à même de louer un appartement qu’un cadre. En effet, nos analyses font ressortir un risque de défaut de paiement et ce n’est pas forcément le plus gros salaire qui paye le mieux.