Publié par Florence Massin, le 07/10/2019

4 min de lecture
Les règles pour bien louer un logement vide
Louer un logement ancien qui vous appartient peut vous procurer des revenus récurrents et conséquents. Mais avant de louer, mieux vaut connaître quelques astuces. Mode d'emploi.
Sommaire

Proposer un logement bien aménagé au bon prix

Avant de le mettre sur le marché, trouver le "bon" loyer ! Ne cherchez pas à surévaluer le prix de location de votre logement au risque d’un "turn-over" de locataires, qui vous coûtera au final du temps, de l’argent et de l’énergie. Vérifiez au contraire qu’il soit au même niveau de loyers que les autres logements à critères identiques (environnement, prestations, surface, proximité des transports…), et n’oubliez pas que dans certaines villes comme Paris (depuis le 1 er juillet 2019), les loyers sont plafonnés.

Côté charges (eau froide, gardiennage, ascenseur, parfois chauffage…) : vous avez le choix entre demander à votre locataire un forfait fixe sur les charges ou une provision pour charges chaque mois que vous régulariserez annuellement (avec justificatifs). Pour éviter de perdre de l’argent, il est préférable d’opter pour la deuxième option.

Un conseil pour bien le louer : les locataires sont comme les propriétaires. La plupart fonctionne au coup de coeur ! Pour louer au meilleur prix et aux meilleurs locataires le plus longtemps possible, mieux vaut proposer un bien que vous aurez pris le temps de décorer et d’aménager pour l’optimiser.

Louer un logement vide : quelle fiscalité ? 

Si les revenus des locations meublées sont imposés dans la catégorie "bénéfices industriels et commerciaux" (BIC) de l’impôt sur le revenu, les revenus d’une location vide sont quant à eux intégrés dans les revenus fonciers.

Vidéo du jour

C’est à dire : si vous encaissez moins de 15 000€ par an de loyers (hors charges), vous pouvez choisir le régime "micro-foncier", qui permet de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs.

Au-delà, le régime réel s’impose. Celui-ci n’est pas forcément moins intéressant car il permet de déduire des loyers encaissés toutes les charges liées à la location comme les travaux, les intérêts d'emprunt, l’assurance propriétaire, la taxe foncière, les frais de gestion...

Trouver le bon locataire

Si vous préférez éviter les procédures contraignantes d’une rupture de bail, mieux vaut vous pencher sur le dossier de votre futur locataire.

Pour le trouver : demandez la constitution d’un dossier aux personnes intéressées. Dans celui-ci, vous pouvez exiger la mise à disposition d’un certain nombre de documents pour choisir la personne la plus solvable et la plus sérieuse.

Au rang de ces documents : les trois derniers bulletins de salaire, le contrat de travail ou une attestation d’employeur, le dernier avis d’imposition, les trois dernières quittances de loyer, un relevé d’identité bancaire. Vous êtes aussi en droit de lui demander les coordonnées de son ancien bailleur pour vous assurer que tout allait bien dans son précédent logement.

Pensez à l’après : si vous veniez à louer un logement vide à une personne de plus de 65 ans disposant de faibles ressources, vous ne pourrez pas lui donner congé sans lui proposer un logement de remplacement situé à proximité de l’ancien.

Quelques règles en plus à retenir

. Prévoyez la durée d’occupation : la durée d’un bail en location vide est de trois ans minimum* (tacitement renouvelable pour la même durée) contre une année pour un meublé. Elle peut s’élever à 6 ans si le bailleur représente une personne morale (société). Vous ne pourrez récupérer votre bien que sous certaines conditions, selon une procédure spécifique et à la fin du bail.

. La demande d’un dépôt de garantie : si cette pratique est autorisée, celui-ci ne peut être supérieur à un mois de loyer. Vous aurez à le rendre dans le mois qui suit le départ du locataire, ou dans les deux mois si le logement nécessite des travaux de réfection. Si vous souhaitez en prélever une partie, vous aurez à le justifier en présentant des devis et des factures.

. Soyez attentif à l’état de lieux : ne faites pas l’impasse dessus et prévoyez-le au moment où le locataire arrive dans les lieux et à la fin de la location. Prenez des photos si nécessaires et faites que votre rapport soit le plus détaillé possible.

* il est possible de conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans et d'au moins une année si vous avez un motif familial ou professionnel qui le justifie (départ à la retraite...).