Viager en nue-propriété, viager occupé ou libre… Lequel choisir ?

Viager occupé, libre, nue-propriété : ce qui les différencie

Planet. Quelles sont les différences entre ces trois viagers ?

Philippe Buyens.Lors d’un achat en viager occupé, le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation sur le bien immobilier et ce jusqu’à son décès. L’acheteur devient donc le nu-propriétaire. C’est-à-dire qu’il ne pourra jouir du bien qu’au décès du vendeur ou en cas d’abandon du droit d’usage et d’habitation. Lorsqu’une vente en viager se signe, le contrat établi entre les deux parties stipule l’attribution des dépenses qui en général sont partagées entre vendeur et acquéreur.

Lors d’un achat en viager libre, l’acheteur dispose du bien immobilier dès la signature de la vente. Il a le choix de l’habiter, le louer ou le revendre. Etant donné que l’acheteur devient le nouveau propriétaire du bien, il en assume de ce fait, toutes les charges, y compris la taxe foncière et les dépenses de travaux. Le vendeur, lui, n’a plus rien à régler. Le principal avantage de ce viager est que l’acquéreur à la jouissance totale du bien et qu’il n’a pas besoin de crédit bancaire donc pas d’intérêts ni de frais. Ce type de vente reste tout de même est assez rare sur le marché.

Dans une vente en viager libre ou occupé, l’acheteur doit verser au vendeur, au moment de la signature, une somme fixe appelée "bouquet". Ensuite, il débourse une rente viagère de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle. La périodicité de cette rente tout comme son montant est déterminée lors de l’établissement du contrat.

Le bouquet représente en règle générale 20 à 30% de la valeur nette du bien immobilier. Mais il n’est pas obligatoire... Seulement si l’acheteur réalise cet apport, celui-ci est déduit du montant du bien lors du calcul de la rente viagère.

Ce calcul se réalise par l’agent immobilier et sous l’égide du notaire. Il se base non seulement sur l’espérance de vie du vendeur, mais aussi sur les tables de mortalité établies par l’INSEE. D’autres critères sont également pris en compte, tels que la valeur du bien et le type de viager. Au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, le vendeur va percevoir une somme conséquente qui correspond à la valeur occupée du bien et qui est non imposable.

En tant qu’usufruitier, le vendeur continuera à jouir de son bien. Il peut très bien y habiter ou bien choisir de le mettre en location. Le vendeur conserve l’usufruit à vie, ce dernier s’éteignant uniquement à son décès. Dans le cadre d’un départ en maison de retraite ou d’un déménagement, le vendeur peut louer le bien. Il devient donc bailleur et perçoit les mensualités du locataire. Contrairement au viager occupé, l’usufruitier (vendeur) sera redevable de l’ensemble des charges et taxes exception faite des grosses réparations. L’acheteur y trouve également son compte : il débourse une somme qui correspond à la valeur occupée du bien. Ce montant est donc inférieur à la valeur vénale du bien en pleine propriété. En revanche l’acheteur ne verse aucunes rentes et n’a à sa charge, jusqu’au décès du vendeur, uniquement les grosses réparations définies aux articles 605 et 606 du Code Civil.

Ce type de vente permet de bénéficier de rentabilités très intéressantes car lorsque l’acheteur devient plein propriétaire du bien au décès du vendeur, le marché de l’immobilier aura lui aussi évolué et donc le bien aura pris de la valeur.

Viager : quelles formes choisir ?

Planet. Dans quels cas opter pour l’un ou pour l’autre ?

Philippe Buyens. Dans le cas où le vendeur souhaite rester dans son bien jusqu’à son décès et percevoir un capital puis des rentes, le viager occupé reste la meilleure solution. D’autant plus, qu’en cas de départ anticipé de la part du vendeur, l a rente est revalorisée en général de 35%. C’est-à-dire que si le vendeur quitte son logement pour aller en maison de retraite, il abandonne donc son droit d’usage et d’habitation donc il percevra sa rente initiale + 35%. C’est le type de viager le plus commun.

Pour l’acheteur, il est bien d’acquérir un viager occupé dans le cas où il souhaite obtenir une décote d’environ 30% sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. C’est donc un bon moyen de devenir propriétaire d’un bien convoité alors qu’il ne dispose pas initialement des fonds nécessaires. Il est adapté pour les acquéreurs qui souhaitent investir à un prix attractif, sans crédit et qui ne souhaitent pas dans un premier temps, vivre dans le logement. En clair, cette solution se révèle également plus intéressante qu'un achat classique financé par un prêt immobilier, puisque l'acheteur ne se voit pas appliquer de taux d'intérêt.

Par ailleurs, l'achat d'un bien en viager libre est particulièrement intéressant pour l'acquéreur (le débitrentier) : le bien étant libre de toute occupation, l'acheteur bénéficie de la jouissance totale du bien nouvellement acquis. Il peut donc l'habiter ou le louer. La location du bien lui permet de compenser la rente versée. Acheter un viager libre reste intéressant pour l’acquéreur qui souhaite faire un investissement locatif ou personnel et qui ne dispose pas initialement des fonds nécessaires. Il va donc payer un capital comme pour le viager occupé et des rentes jusqu’au décès du vendeur.

Enfin, l'achat d'un bien immobilier en nue-propriété permet de constituer un patrimoine à moindre coût, anticiper ses revenus à la retraite, optimiser sa fiscalité ou préparer sa transmission. Ce type d’investissement est intéressant pour les acquéreurs qui souhaitent acheter à un prix attractif, l’absence de charges, la pleine propriété sans frais et sans fiscalité à la sortie, défiscaliser leurs revenus fonciers, réduire leur base IFI ou transmettre à moindre coût fiscal.

Planet : Combien de temps doit attendre l’acheteur pour devenir pleinement propriétaire d’un bien en viager ?

Philippe Buyens. Dans le cadre d’un viager occupé, l’acquéreur devient pleinement propriétaire au décès du vendeur.

Dans le cadre d’un viager libre, l’acquéreur devient pleinement propriétaire dès la signature de l’acte authentique chez le notaire.

Dans le cadre de la vente de la nue-propriété, l’acquéreur devient pleinement propriétaire au décès de l’usufruitier donc du vendeur.