Immobilier locatif : comment investir pour gagner plus ?

© abacapressMalgré une fiscalité immobilière de plus en plus spoliatrice, la pierre reste l’une des meilleures formules pour les investisseurs rétifs aux placements financiers. Voici les meilleures formules à votre disposition.

- Immobilier locatif direct. La rentabilité dépend du choix de l’emplacement qui doit être situé dans une zone à forte demande locative. La qualité de construction de l’immeuble doit être irréprochable. Tablez sur un rendement de 3 (Paris) à 6 % (Province). Adapté à une ville comme Paris, l’achat d’une petite surface doit être évité en province où il vaut mieux miser sur un logement de type 3 pièces (60 m2) en étage élevé afin de profiter d’un bon indice de luminosité. Selon le dernier classement réalisé par Explorimmo, les 10 premières villes où attendre une bonne rentabilité sont : Nantes, Toulouse, Bordeaux, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Paris, Strasbourg, Clermont-Ferrand et Nîmes.

Fiscalement Les revenus fonciers sont imposables au titre de l'impôt sur le revenu selon le régime du micro foncier si vos revenus (fonciers) ne dépassent pas 15 000 euros. Les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %. Autre régime : celui des frais réels qui permet de déduire la totalité des charges et, éventuellement, de dégager un déficit foncier. La plus-value immobilière est imposable au taux de 19 % + 15,5 % de prélèvements sociaux. Au bout de 22 ans de détention du bien, elle est exonérée (30 ans pour les prélèvements sociaux).

- Résidences services étudiants. Fiscalement avantageux, ce type d’investissement ne vaut le coup que si la résidence est située à proximité d’un campus, qu’elle est innervée par un réseau de transport à la hauteur et construite dans un quartier assez animé pour que les étudiants aient plaisir à y vivre. Géographiquement, la priorité doit être donnée aux grandes métropoles. Dans les villes de taille intermédiaire, n’investissez que si la résidence peut être recyclée en logements conventionnels dans l’hypothèse où la fac ferme suite à une réorganisation universitaire.

Fiscalement, ce type d’investissement, accessible à compter de 80/100 000 euros bénéfice notamment du régime Censi-Bouvard. Il permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur le montant HT de l’investissement dans la limite de 300 000 euros (répartie sur neuf ans). Dans certains cas, la TVA est récupérable si la résidence comporte certains services.

Coté rentabilité, misez sur 5 à 6% par an pour un bien loué au prix du marché. Si certains promoteurs proposent des rendements garantis, les plus-values à la revente ne le sont pas. Les résidences de tourismes, ou les résidences pour seniors avec services constituent d’autres opportunités d’investissement à condition d’être très sélectif.

- Loi Duflot. Successeur du Dispositif Scellier, ce dispositif permet une réduction d’impôt égale à 18% du montant de l’investissement (maximum 300 000  euros) étalée sur 9 ans. Exemple : pour un investissement de 200 000 euros, la réduction est de 36 000 euros sur 9 ans, soit 4 000 euros/an. Coté rentabilité, l'avantage fiscal pris en compte permet de gagner entre 1 et 2 % par rapport à l’immobilier classique et d’arriver à 4/5% brut.

Attention : la loi Duflot ne concerne que les immeubles neufs, dont les caractéristiques thermiques et la performance énergétique sont conformes à la réglementation (RT 2012 ou label BBC 2005). Ces immeubles doivent être situés dans des communes classées par arrêté ministériel. 
Les loyers sont plafonnés et doivent être inférieurs de 20% à ceux du marché local. S’il offre une rentabilité satisfaisante, ce système, inclu dans le plafond global sur les niches fiscales de 10 000 euros/an, ne donne pas de garantie sur l’éventuelle plus-value réalisée après une période de location obligatoire de 9 ans.

- Investir à l’étranger. Certains pays européens, comme l’Espagne ou le Portugal, ont été plus touchés que la France par la baisse des prix immobiliers. Dans certains cas, il est possible de s’offrir une maison sur la Costa del Sol à la place d’un petit appartement sur la Côte d’Azur. Puis de la louer, par exemple en attendant la retraite.

Avant d’investir un certain nombre de précautions sont incontournables : renseignez-vous notamment sur le total des frais d’acquisition, sur celui des taxes locales (ordures, etc.) et sur le tarif du syndic si vous achetez un appartement. Enfin vos revenus locatifs devront être déclarés au fisc français, la possession d’un bien à l’étranger entrant dans le calcul de l’ISF.