Immobilier locatif : comment choisir un bon emplacement ?

Trouver l'adresse et le quartier qui feront que votre bien conservera sa valeur et se louera facilement est une des bases pour réussir un investissement immobilier locatif. Découvrez les critères pour un bon emplacement.

1 - Reconnaissez les lieux

Investir dans un logement, appartement ou maison, dans un endroit qui plaît et qui vous plaît est l’une des bases d’un bon investissement sur le long terme. Cela pour plusieurs raisons : vous le louerez facilement à un bon prix et le revendrez rapidement avec une possible plus-value.

Le mieux : ne vous lancez pas à l’aveuglette. Rendez-vous sur place, regardez les offres sur le marché immobilier, vérifiez l’environnement, les équipements (transports en commun, magasins, espaces verts, écoles…), observez l’image de marque et l’ambiance du quartier.

Des sites comme kelquartier.com proposent des avis donnés par les habitants sur un secteur géographique.

Soyez précis dans votre choix : dans certains secteurs géographiques, quelques centaines de mètres suffisent pour qu’un logement similaire ait une valeur différente avec parfois de gros écarts de prix d’une rue à une autre.

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Un conseil : il est souvent préférable d’acheter dans un quartier près de chez soi, dans un endroit que vous connaissez bien.

2 - Pensez à la demande locative

Un bon achat dans l’immobilier est celui qui permet de s’autofinancer avec le montant des loyers et n’aura pas (ou très peu) de vacances locatives, car il répond à une forte demande du marché.

Le bien doit répondre à une demande : n’achetez pas dans une zone sinistrée sous prétexte de prix alléchants ! Cherchez un logement dans des secteurs en pleine croissance, là où il y aura encore de la demande dans 5 ans, mais aussi dans 10 ou 20 ans*. Préférez un centre-ville ou des quartiers actifs avec des commerces, des services et des équipements culturels, sportifs…

Demandez-vous si la commune dans laquelle vous souhaitez investir attire ou risque d’attirer dans les prochaines années de nouveaux habitants avec des possibilités d’emplois, un centre universitaire... Renseignez-vous sur les projets d’urbanisme en cours. De possibles raccordements avec des transports adaptés peuvent valoriser de petites communes aux alentours des grandes agglomérations.

* Oubliez les endroits où il y a trop d’offres de location par rapport à la demande. Pensez à le vérifier en observant les annonces immobilières.

3 - Choisissez à qui vous souhaitez louer

Demandez-vous à qui vous souhaitez louer votre bien. Si vous comptez louer à un couple seul, choisissez un logement de moyenne taille dans un quartier animé de préférence en centre-ville, où les transports en commun et/ou les places de stationnement sont disponibles rapidement. Si vous préférez investir pour des étudiants, vérifiez que les universités ou les grandes écoles soient suffisamment proches et faciles d’accès.

Si vous préférez les grandes surfaces, il y a des chances que le logement soit occupé par une famille. Vérifiez la sécurité et l’ambiance du quartier, la proximité des crèches, des écoles.

Pensez à vérifier la notoriété des équipements scolaires : un collège ou un lycée réputé peut vous ramener un grand nombre de personnes prêtes à payer le prix pour habiter à proximité.

4 - Des détails à prendre en compte

Quand vous serez sur le point d’acquérir un bien immobilier, vérifiez certains points :

- un minimum de calme : observez s’il n’y a pas trop de nuisances sonores. Evitez les secteurs proches d’une voie ferrée, d’une autoroute, d’une discothèque… Visitez-le à plusieurs heures et jours de la semaine.

- la présence d’un ascenseur : au-delà du second étage, l’ascenseur est presque indispensable, surtout si vous souhaitez investir dans une grande surface qui accueillera une famille.

- l’ensoleillement et la vue : sont des critères également importants. Un logement dans un quartier prisé mais qui donne sur une usine désaffectée avec une orientation au nord aura une valeur moindre que le même logement dans le même quartier avec une vue sur un parc et au sud !