5 trucs pour estimer la valeur d’un bien immobilier

Ces astuces vous permettront d'estimer la valeur du bien que vous envisagez de vendre ou d'acheter.

Quel prix au mètre carré pour le quartier ?

Chaque bien affiche une valeur qui lui est propre. Pour l'approcher au plus juste, voici quelques trucs qui vous permettront d’affiner votre estimation.

Renseignez vous sur l’évolution du prix de l’immobilier dans le secteur où ce situe le bien convoité. Certains sites, comme Meilleursagents.com, fournissent des indications intéressantes. Vous entrez l’adresse du bien et le site vous fournit un plan, sa photo et une estimation de prix au m2 (bas, moyen, haut) selon sa localisation, le tout assorti d’un indice de confiance.

Ce service ne fonctionne que pour une vingtaine de grandes villes. En ce qui le reste du territoire, regardez la vitrine des agents immobiliers ou consultez les petites annonces du secteur. Ce sont les meilleurs moyens d’affiner la donne.

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Quelle est la situation du logement ?

Jugez de l’état du logement en tâchant de rester objectif. Lorsqu’ils estiment un bien, les professionnels partent de la qualité de l’emplacement et de celle de l’immeuble avant de le détailler. Le fait que le logement ait été remis à neuf lui vaut généralement un bonus de 15%, le fait qu’il soit à rénover jouant, à l’inverse, dans une fourchette de - 10 à - 25%, selon l’ampleur des travaux.

La situation et l’orientation du logement sont d’autres facteurs décisifs. Si c’est un appartement qui vous intéresse, sachez que plus il est situé dans les étages élevés et plus il vaudra cher, chaque niveau gagné apportant une valorisation de + ou - 3% entre le 3ème et le 6ème. Méfiez-vous toutefois des biens situés juste sous les chambres de bonnes en raison du va-et-vient permanent et des portes qui claquent. Un balcon constitue un atout supplémentaire.

Côté emplacement, il faut savoir qu’un vis-à-vis situé à moins d’une dizaine de mètres, vaut un malus de + ou – 10%, une double orientation ou une vue agréable augmentant a contrario le prix de 10 à 20%.

Le plan du bien a une importance considérable, les logements offrant une séparation marquée entre la partie "vie" et la partie "nuit" étant plus prisés que ceux desservis par un long couloir où résonnent les bruits de pas.

L'ambiance du quartier : un élément à prendre en compte

Circulez autour de la maison ou de votre immeuble afin d’évaluer l’ambiance du quartier, le nombre d’espaces verts dont il dispose, la proximité des écoles, du métro et des commerces de proximité. Si l’environnement est satisfaisant, le prix du m2 s’en ressentira à la hausse. En revanche, un quartier bruyant et où la circulation routière est importante peut faire reculer tarifs de 10%.

Contrairement aux idées reçues – sauf bien exceptionnel –l’isolement d’une maison joue négativement.

Méfiez-vous des estimations trop optimistes

Que vous soyez acheteur ou vendeur, une astuce : faites venir plusieurs agences (même si vous ne leur confiez pas de mandat au final) car leurs estimations varient fréquemment dans une fourchette de 15 à 20%. Attention à ne pas vous laisser piéger par une évaluation trop optimiste, car certaines officines utilisent cette méthode pour mettre le bien en portefeuille et vous demandent de baisser vos prétentions quelques mois plus tard. Pour savoir combien vaut le bien, faites une moyenne entre les estimations des différents professionnels.

Attention aux charges et aux travaux !

Si vous êtes acheteur, évaluez le niveau des charges de copropriété ainsi que les gros travaux à prévoir en vous tournant vers le syndic de l’immeuble. Dans le cas d’une maison renseignez-vous sur le niveau énergétique du bien et sur les dispositifs de sécurité : alarme, porte blindée, etc. Essayez enfin de savoir si une servitude de passage ou des contraintes d’urbanisme limitent d’éventuels travaux.