Bien renégocier son prêt immobilier

Publié par Rédaction, le 25/09/2009

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La récente chute des taux incite les particuliers qui ont contracté un prêt au plus haut à demander une révision de leur crédit. Une démarche complexe. Les techniques pour réussir.

Sommaire

1 - Renégocier auprès de sa banque

La première chose quand on souhaite diminuer le coût de son prêt est de demander à sa banque une révision du taux de son crédit. Seuls les titulaires de prêts à taux fixes sont concernés car, contrairement à ceux qui ont emprunté à taux variable, ils n'ont pas bénéficié de la baisse des taux.

Naturellement, votre banque ne va pas apprécier cette requête, d'autant que rien ne l'oblige à revenir sur les conditions du prêt. Mais votre banque n'a pas vraiment intérêt à refuser toute négociation. En effet, si votre banque refuse la négociation, vous pourriez vous tourner vers une autre banque qui rachèterait le prêt selon les conditions prévue par le contrat. La banque perdrait alors un client. La banque est capable de baisser son taux puisque ses propres conditions d'emprunt ont diminué. Votre banquier va bien sûr vous dire le contraire. Il vous dira que lorsque l'établissement vous a consenti un prêt, il a dû emprunter la même somme à taux fixe aux conditions du marché de l'époque.
Mais ce n'est pas totalement vrai. Les banques financent en partie les crédits avec les nouveaux dépôts faiblement rémunérés.

2 - Changer de banque : une solution pour renégocier ?

Si la banque refuse la possibilité d'une renégociation, allez voir la concurrence pour convaincre votre banquier et si sa réponse est toujours négative, contractez un rachat de crédit dans un autre établissement si l'offre est compétitive. Mais financièrement et pratiquement, il est toujours plus intéressant de rester dans la même banque.

En effet, si vous passez par une nouvelle banque, vous allez forcement payer des frais de remboursement anticipé, qui sont prévus dans le contrat. En restant à votre banque, vous pourrez négocier la suppression de ces frais.

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3 - Négocier avec votre banquier

Vous avez tout intérêt à entrer en négociation avec votre banquier. Ces négociations vont dépendre de la qualité du dossier et de la relation avec le client. Ainsi, la négociation sera plus facile si le client a des salaires et revenus domiciliés dans cette banque, s'il réalise des placements, s'il n'y a pas eu d'incident de paiement, si son salaire a fortement évolué dans le temps...

N'hésitez pas à rapatrier des fonds détenus dans une autre banque pour appuyer les négociations.

A l'issu des négociations, le banquier vous fera une nouvelle offre. Vous disposerez alors de 10 jours pour vous rétracter ou conclure. A vous de calculer le montant des intérêts économisés, qui doit être supérieur aux frais éventuellement payés.

4 - Le rachat de crédit par la concurrence

Dans le cas où votre banque ne vous accorde pas une révision acceptable de votre taux, vous pourriez alors contracter un nouveau prêt chez une banque concurrente qui rachètera votre ancien prêt. Mais prudence, la nouvelle banque vous accueillera toujours à bras ouverts, le taux sera forcement attractif, mais les conditions ne sont pas toujours avantageuses.

Tout d'abord, le type de prêt peut être différent (mensualités constantes, dégressives, progressives, prêt in fine...). Comme les intérêts se calculent sur le montant restant dû, il convient bien d'analyser en détail les mensualités pour comparer le coût des deux crédits. Quelle que soit la formule adoptée, il faut impérativement vérifier le coût réel du crédit en demandant le « taux effectif global » et ne pas se laisser allécher par le taux d'appel offert.

Ensuite, votre ancien contrat prévoit certainement des indemnités de remboursement anticipé. Ceux-ci se calculent en plus du capital restant dû (CRD) de votre prêt à une date donnée. La loi SCRIVENER les limite à un maximum légal de 3%. La souscription à votre nouveau prêt entraine également des frais de dossier et vous obligera à solder les garanties financières de l'ancien prêt afin d'en souscrire d'autres pour le nouveau crédit.

Vous pouvez bien entendu négocier de votre nouvelle banque qu'elle prenne tous ces frais à sa charge, mais le taux qu'elle vous offrirait serait alors moins attractif.
Pour obtenir un maximum de propositions, il convient de faire la tournée des établissements où de confier cette mission à un courtier en prêt immobilier qui fera jouer la concurrence à la place de l'emprunteur.

5 - La baisse des taux

Les baisses historiques et successives des taux d'intérêts des banques centrales depuis la crise ont permis une détente sur le marché du crédit. Les banques européennes peuvent désormais se refinancer à un taux de 1%, et elles peuvent donc offrir à leurs clients des taux également plus avantageux

Selon Empruntis, les taux du crédit immobilier, qui étaient extrêmement tendus en octobre 2008 au plus fort de la crise interbancaire, connaissent depuis novembre 2008 un net repli.
Ils ont encore baissé de 0.1% au mois de mai par rapport au mois d'avril et se retrouvent après 7 mois de baisse consécutive à 4.2% sur 15 ans en moyenne alors qu'ils étaient à 5.35% en moyenne en octobre 2008.
La baisse est en fait comprise entre 0.05 et 0.2% selon les durées d'emprunt et les différentes régions de France. Sur 15 ans, le taux minima est même de 3.85% !

Quant aux prochaines semaines, la tendance est à une légère baisse des taux, voire à une stabilisation. Aujourd'hui, les taux d'intérêt moyens devraient se situer autour de 4.15% sur 15 ans et 4.20% sur 20 ans.